Nekustamā īpašuma tirgus – jau atkal ekonomikas uzplaukuma pamats?

Jūnija sākumā CSP publicētie iekšzemes kopprodukta dati sagādāja nelielus pārsteigumus – Latvijas tautsaimniecība, par spīti nelabvēlīgajām norisēm ārējā vidē, spēja uzrādīt pieauguma tempus, kas ir līdzvērtīgi pēdējo divu gadu vidējam izaugsmes tempam. Tiem, kas seko līdzi norisēm makroekonomikā, šāds rezultāts izrādījās neliels pārsteigums, jo visi ir dzirdējuši par Latvijas lielākā apstrādes rūpniecības uzņēmuma "Liepājas metalurgs" problēmām. Jā, "Liepājas metalurga" problēmas tiešām atspoguļojās gan šā gada 1. ceturkšņa datos, gan arī atspoguļosies turpmāk – mazināsies gan apstrādes rūpniecības izlaide, gan mazināsies elektroenerģijas patēriņš rūpniecībā, gan arī mazināsies transportā pārvadāto/pārkrauto kravu apjoms (īpaši Liepājas pusē). Taču šoreiz ne par to. Ja jau iekšzemes kopprodukts aug tikpat strauji kā iepriekš, bet ar visām "Liepājas metalurga" problēmām, tad jābūt arī kādam pretsvaram – proti, kādai nozarei, kas spēj kompensēt problēmas apstrādes rūpniecībā. Un šāda nozare ir… nekustamā īpašuma nozare.

1. attēls. Nozaru devumi reālā IKP gada izaugsmē, procentu punktos

Datu avots: Centrālā statistikas pārvalde

Kā redzams 1.attēlā, tad iepriekšējos ceturkšņos gada tautsaimniecības izaugsmi pa lielam virzīja 3 nozares – rūpniecība, tirdzniecība un būvniecība, bet pārējo pienesumu veidoja citas – mazākas nozares. Savukārt 2013. gada 1. ceturksnī būtisku devumu IKP izaugsmē, nomainot rūpniecības nozari, sniedz nekustamā īpašuma nozare. Vai Latvijā ir atsācies nekustamā īpašuma bums? Nozares eksperti teic - nebūt ne. Bet kā tad šī nozare veicina IKP izaugsmi Latvijā? Mēģināšu izskaidrot…

Skaidrs, ka daļu no nekustamā īpašuma nozares izaugsmes tiešām veido fundamentāli faktori, kas norit tautsaimniecībā. Pirmkārt, pēdējā laikā būtiski aug darījumu skaits ar lauksaimniecības zemēm, ko nosaka gan kreditēšanas programmu pieejamība, gan plānotais tiešmaksājumu pieaugums. Otrkārt, protams, straujiem soļiem turpina attīstīties tā saucamais nerezidentu segments. Tomēr nozares eksperti – cilvēki, kas paši darbojas ar nekustamā īpašuma tirgošanu, apsaimniekošanu utt., nejūt, ka nozares attīstība ir tik strauja, cik to rāda dati.

2.attēls. Nekustamā īpašuma nozares uzņēmumu apgrozījuma indekss (2000=100), s.i.

Datu avots: Centrālā statistikas pārvalde

Situācijas skaidrojumu var atrast Centrālās statistikas pārvaldes publicētajos pakalpojumu uzņēmumu apgrozījuma indeksu datos. Kā redzams no 2.attēla, tad ir vērojams pakāpenisks apgrozījuma kāpums nozarē (zilā līkne), kurš pēdējos ceturkšņos būtiski paātrinās. Tomēr interesantā "bilde" veidojas, kad raugās uz komponentēm, kas veido nozares apgrozījumu. Uzņēmumu, kuru pamatdarbības veids ir nekustamā īpašuma izīrēšana un pārvaldīšana, apgrozījums aug pakāpeniski, bet uzņēmumu, kuru pamatdarbības veids ir pirkšana/pārdošana, aug faktiski eksplodējot. Taisnības labas, jāsaka, ka aptuveni 80% no nozares apgrozījuma veido tieši īres/pārvaldīšanas komponente, tomēr atlikušie 20% ar tik milzīgu pieaugumu pavelk kopējo nozares dinamiku būtiski augšup. Šādi nozares apgrozījuma dati, protams, izskaidro to, kādēļ būtiski aug nozares pievienotās vērtības novērtējums (atcerēsimies gan, ka jēdziens apgrozījums nav gluži tas pats, kas pievienotā vērtība). Tomēr joprojām nav īsti skaidrs, vai nozares uzņēmumu apgrozījuma dati (ko respondē paši nozares uzņēmumi) ataino reālo situāciju – ka tiešām strauji aug aktivitāte nekustamā īpašuma tirgū, vai tomēr izaugsme ir imagināra un notiek kādi procesi, kas vien statistiski veicina nozares apgrozījuma pieaugumu. Un apstāklis, ka uzņēmumu, kuru pamatdarbība saistīta ar nekustamā īpašuma pirkšanu/pārdošanu, apgrozījums ir 7-8 reizes augstāks kā pirms-krīzes periodā, liek nosliekties par labu metodoloģijas īpatnībām.

3. attēls. Būvniecības produkcijas indeksi (2007-2008=100), s.i.

Datu avots: Centrālā statistikas pārvalde

Zināmu skaidrību šajā virzienā ievieš "starpdisciplīnu", piemēram, būvniecības dati. Ja raugāmies būvniecības dinamiku šobrīd, tad tā ir pozitīva, tomēr pieauguma tempi ir daudz zemāki par tiem, kas redzami nekustamā īpašuma nozarē. Un tomēr skaidrs, ka tā tam arī būtu jābūt, un ka te nav būtiskas pretrunas. Tirgū joprojām ir daudz neizmantotu nekustamo īpašumu – gan dzīvojamajā segmentā, gan korporatīvajā segmentā. Situācija īpaši neskaidra šobrīd ir dzīvojamajā segmentā. Dzīvojamā segmenta norises ietekmē:

• Emigrācija – pēc-krīzes gados notikusī iedzīvotāju emigrācija teorētiski palielina brīvo dzīvojamo fondu. Protams, tas notiek nevienlīdzīgi no reģionālā aspekta.
• Jaunā būvniecība palielina dzīvojamo fondu. Jā, 2011.-2013. gadā mājokļu būvniecības apjomi ir bijuši zemi, tomēr periodā līdz tam mājokļu būvniecība būtiski palielināja dzīvojamo fondu.
• Krīzes periodā notika zināma dzīvojamā fonda konsolidācija, kā rezultātā daļa dzīvojamā fonda nonāca komercbanku un to meitas uzņēmumu bilancēs. Mājsaimniecības un korporatīvais sektors zaudēja savus nekustamos īpašumus, kuri nonāca komercbanku un to meitas uzņēmumu īpašumā.
• Sākot ar 2012. gadu notiek pretēja virzība – pakāpeniski, banku sektora īpašumā esošie nekustamie īpašumi sāk kustību pretējā virzienā – atpakaļ pie nekustamā tirgus attīstītājiem, korporatīvā sektora un mājsaimniecībām.
• Nozares eksperti min, ka pēdējā gada laikā aktualizējusies tendence, ka arvien vairāk darījumu notiek vismaz vienai darījumu slēdzējpusei esot juridiskajai personai, tādējādi statistika azīmredzot spēj labāk uztvert darījumu apjomu, nekā gadījumā, ja abas darījuma slēdzējpuses ir fiziskās personas.

Lielais jautājums šobrīd ir – kas sagaida nekustamā īpašuma un būvniecības (vismaz dzīvojamā segmenta) nozares tuvākajā laikā? Pastaigājot pa Rīgu un paceļot galvu augšup, var redzēt, ka liela daļa māju ir neapdzīvotas, tajā pašā laikā arvien aktīvāk atsākas aktivitātes, kas saistītas ar jaunu dzīvokļu būvēšanu. Operatīvie dati par dzīvojamā fonda attīstību norāda uz to, ko var just intuitīvi – dzīvojamais fonds ir pietiekams, jautājums ir par tā kvalitāti. Dzīvokļi ir sabūvēti, daļa no mums ir aizbraukuši prom, kā rezultātā ~20% no Latvijas dzīvojamā fonda šobrīd netiek apdzīvots. Interesanti ir tas, ka lielākā neapdzīvotība ir Pierīgas reģionā – 26.4%, kur pēc mājokļu būvniecības datiem ir bijis straujākais jauno mājokļu būvniecības temps 2004-2009. gadā. Tāpat jautājums ir pa to, kas notiks ar visām tām mājām, kas Pierīgā ir sabūvētas, sāktas būvēt un nepabeigtas, bet nav apdzīvotas. Būvniecības ekspertiem ir dažāds redzējums par to, kurā mirklī māju amortizācija no dīkstāves būs tik liela, ka to nojaukšanai būs lielāks ekonomisks pamatojums, nekā to apdzīvošanai…

Īsumā, apkopojot blogā minētos faktus, var teikt, ka šobrīd nekustamā īpašuma nozarē notiek salīdzinoši strauja izaugsme ar strukturālām pārmaiņām. Tomēr nevarētu teikt, ka nozares attīstība ir "sprādzienveida" vai, ka nozare piedzīvo "bumu", tā drīzāk ir statistikas metodoloģijas īpatnība, kas visticamāk nākotnē tiks koriģēta. Tomēr šāda statistikas metodoloģijas īpatnība vismaz daļēji atspoguļojas arī tautsaimniecības izaugsmes raksturojošajos rādītājos, tos nedaudz paaugstinot.

Nākamajos blogos par nekustamā īpašuma tēmu rakstīšu vairāk par mājokļu un būvniecības datu struktūrdinamiku, dzīvojamā fonda attīstību u.c. ar nekustamo īpašumu saistītiem skaitļiem un faktiem – šī informācija ļaus labāk izprast norises nozarē kā arī to, kāda varētu būt nozares tuvākā nākotne.