Eiro zonas mājokļu cenas pandēmijā: viļņveidīgi augšup

Šai tēmai Eiropā ap Jāņiem publiski pievērsās kā centrālo banku makroekonomisti, tā  politikas veidotāji. Apsvērumi tam dažādi. Vieniem tā ir finanšu stabilitātes uzmanīšana: vai nav tā, ka cenas vietām iesniedzas burbuļa līmeņos, radot tirgus korekcijas riskus, kas tricinātu ekonomiku. Papildus tam sabiedrībā daudzviet saklausāma rūpe par mājokļu pieejamību.

Krīze šoreiz savādāka

Eiro zonas mājokļu cenu kāpums gada griezumā no 4,3% 2019. gada beigās pieauga līdz 5,8% 2020. gada pēdējā ceturksnī, tādējādi sasniedzot augstāko pieauguma tempu kopš 2007. gada vidus - rakstīts Eiropas Centrālas bankas (ECB) Ekonomiskā biļetena jūnija laidienā.

Mājsēdes pasākumi 2020. gadā lika kristies darījumu apjomam, bet ne cenām, kas izrādījušās noturīgas ne tikai lielo eiro zonas valstu galvaspilsētās, bet daudz plašāk.  

Atšķirībā no divām iepriekšējām dižķibelēm - globālās finanšu krīzes 2008.-2009. gadā, kuras aizmetņi sabrieda nekustamo īpašumu tirgū ASV, un valstu parādu krīzes eiro zonā 2010. gadā - šoreiz mājokļu cenas ne tikai noturējušās bez krituma, bet pat augušas. Jo?

Vesela buķete iespējamu iemeslu

“Covid-19 izraisītā krīze mājsaimniecības piemeklēja laikā, kad to ieņēmumi un nodarbinātība turējās salīdzinoši labi un, lai gan izaugsme saruka spēji, mājokļu cenas noturējās un kopš pandēmijas sākuma pat pieaugušas,” konstatē ECB vecākais ekonomists Moreno Roma. Sava loma tajā šoreiz ir kredītu atmaksu moratorijiem un valstu pasākumiem darba vietu saglabāšanai.

Mājokļu kredīti eiro zonā 2020. gadā arī turpināja augt, un finansēšanas nosacījumi saglabājās labvēlīgi: gada beigās kopējā aizdevumu likme mājokļa pirkumam bijusi 1.3%, kas ir vēsturiski zemākais līmenis. Turklāt epidemoloģisko ierobežojumu veicinātais taupības periods, kad atkrita tēriņu iespējas, dažai labai mājsaimniecībai audzējis spējas veikt hipotekārā kredīta pirmo iemaksu.

Un visbeidzot – daļu no pieprasījuma pēc nekustamā īpašuma veidojušas telpu vajadzības ērtākai mājstrādei vai jaunam miteklim ārpilsētā jeb laukos, kur pārlaist ligu. Jāierēķina arī privātie un institucionālie investori, kam nekustamais īpašums bijusi pievilcīga iespēja, kad citi ieguldījumi pelna maz un ekonomiskā situācija izcili nedroša.

Latvijas gadījums

Arī Latvijas mājokļu tirgū kopumā būtiski pieaudzis pieprasījums, un piedāvājums netiek līdz, jo iepriekšējos gados būvēts lēni un cenas atkal sākušas palielināties. Ar komercplatībām tieši pretēji – pirms pandēmijas sabūvēts daudz tirdzniecības centru un biroju, kas jaunajos apstākļos izrādījušies maz pieprasīti.

Jaunākajā Latvijas Bankas Finanšu Stabilitātes Pārskatā lasāms, ka 2020. gada vasarā pieauga pieprasījums pēc mājokļiem un/vai zemes ārpus Rīgas, bet rudenī sekoja nekustamā īpašuma pirkumu lēciens galvaspilsētā. Šo norišu pamatā iepriekš atlikto pirkumu īstenošana,  uzkrājumu pieaugums daļai mājsaimniecību, kā arī valsts atbalsta programmas ģimenēm ar bērniem.

Darījumiem ar visiem nekustamā īpašuma veidiem, arī zemi, rauga izsekot Centrālās statistikas pārvaldes (CSP) mājokļu cenu indekss. Tas 2020. gadā pieauga par 3.7% (2019. gadā – par 9.0%), tai skaitā jauno mājokļu – par 7.7% (8.8%) un lietotu mājokļu – par 2.8% (8.9%).

Viedoklis

Aigars Šmits, ARCO REAL ESTATE un Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas valdes priekšsēdētājs

Pretēji prognozēm, ka 2020. gads Latvijas nekustamo īpašumu tirgū būs smags, rezultāti tomēr pārsteidza. Dzīvokļu, privātmāju un individuālās apbūves zemes segmenti uzrādīja labus rādītājus un aktivitāti. Lai gan pērn no marta līdz septembrim sērijveida dzīvokļu cenas kopumā saruka par 2%, gada otrajā pusē interese un aktivitāte pieauga par 0,5 %. Šā gada pirmais pusgads jau parāda strauju cenu kāpumu - ap 3 %.
Jauno projektu segmentā darījumu skaits nesaruka, un, salīdzinot ar iepriekšējiem gadiem, cenu pieaugums bija pat straujāks. Tāpat cenu un darījumu skaita ziņā labi attīstījās privātmāju un privātās apbūves zemes segments. Jāatzīmē būtiskākā tendence – daudz darījumu notika ar dārza mājām vai vasarnīcas ēkām, kas liecina, ka cilvēki vēlējās iegādāties nelielu īpašumu, pie kura var iziet ārā. Vietās, kurās dārzkopības kooperatīvi ir plaši pieejami, piemēram, Saulkrastu apkārtnē, darījumu skaits pērn divkāršojās.
Rīgas reģionā pieauga arī interese par nelielām privātmājām ar zemi 2-3 hektāru platībā – šādu īpašumu cena bija ap 50 tūkstošiem eiro. Līdzīgs pieprasījums tika novērots arī ārpus Rīgas reģiona.
Vissmagāk pērn cieta komercsegments, un to var saistīt ar situāciju pakalpojumu sfērā, īpaši ēdināšanas un viesmīlības nozarē, un lielo tirdzniecības centru segmentā. Tāpat grūti klājās biroju ēku īpašniekiem.

Vai citviet Eiropā mājokļu tirgos lētu aizdevumu jau par daudz?

Attīstīto valstu centrālās bankas un valdības Eiropā un citur pasaulē pandēmijā sargājušas ekonomisko aktivitāti no apstāšanās. Līdz ar to kopumā saglabāti iedzīvotāju ienākumi. Lai finansētu ekonomiku, pandēmijas laikā eiro zonā turpināta ļoti pretimnākoša monetārā politika, padarot aizņemšanos lētu.

Bez šiem pasākumiem eiro valstīs tautsaimniecības izaugsmes izredzes būtu daudz drūmākas, apsteigdama jautājumus, 21. jūnijā Eiropas Parlamentā atgādināja ECB prezidente Kristīne Lagarda.  

"Mums ir skaidri pierādījumi tam, ka, samazinot depozīta likmi [komercbanku noguldījumiem centrālajā bankā] zem nulles, ekonomikai dots papildu stimuls. Tā ietekmē samazinājušās aizdevumu likmes, uzlabojot finansēšanās iespējas uzņēmumiem un  mājsaimniecībām," ievada uzrunā minēja K. Lagarda.

ECB veicinājusi ekonomikas finansēšanu, vairāk nekā 10 gadu garumā darbinot veselu monetārās politikas darbarīku arsenālu. Tajā ir gan tradicionāli veidi kā procentu likmes, gan neierasti - ilgtermiņa refinansēšanas operācijas, aktīvu pirkšanu programmas, kur pandēmijas vajadzībām radīts savs ārkārtas risinājums.

ECB: ieguvumi joprojām atsver riskus

Neskatoties uz nestandarta monetārās politikas pozitīvajiem efektiem, negatīvo procentu likmju tēma Eiropas Parlamentā, iztaujājot ECB prezidenti, tika cilāta ar savu devu skepses. Netrūka bažīgu jautājumu par to potenciālajiem nevēlamajiem efektiem.

K. Lagardas atbilde bija līdzsvarota, mierinot, bet brīdinot reizē: "Nav stingru pazīmju, kas liecinātu par mājokļu tirgus burbuli eiro zonā", bet ir atsevišķas valstis un to pilsētas, kurās "mājokļu nekustamie īpašumi ir vārīgs punkts." Bet jāatceras: "Ja mājokļu cenas sāk dzīvot atrauti no ekonomikas vispārējās attīstības pandēmijā, var draudēt cenu korekcijas risks."

Ko pasākt, ja tā? Te darbs finanšu sistēmas mēroga uzraudzības pasākumiem, uzskata K. Lagarda, kuri "uzmanīgi pieskaņoti konkrētas valsts risku situācijai". Pārformulējot – makroprudenciāliem pasākumiem: tie var operēt, piemēram, ar hipotekāro aizdevumu apjomu griestiem valsts mērogā. Bet ziņa monetārās politikas vērotājiem no ECB prezidentes: "Vērtējot mūsu pieredzi ar negatīvajām likmēm, tā kopumā ir pozitīva, jo ieguvumi joprojām atsver trūkumus."