Komerciālo nekustamo īpašumu tirgus vērtības kāpumi un kritumi

Komerciālo nekustamo īpašumu tirgus vērtības attīstību ietekmējušas gan cikliskas, gan arī katram tirgus segmentam raksturīgas strukturālās pārmaiņas. Pēdējā laikā dārgāks finansējums un jau vairākus ceturkšņus ilgusī vājā tautsaimniecības izaugsme atbalsojas Latvijas komerciālo nekustamo īpašumu tirgus darījumu aktivitātes un pieprasījuma kritumā, tādējādi radot lejupvērstu spiedienu uz cenām un tirgus vērtībām. Nelikvīda tirgus apstākļos komerciālo nekustamo īpašumu darījumu apjoms un skaits ir neliels, un esošās cenas var neatspoguļot aktuālo tirgus vērtību.

Lai noteiktu komerciālo nekustamo īpašumu tirgus vērtības attīstību kopš globālās finanšu krīzes, šajā rakstā tiek izmantota nekustamo īpašumu vērtēšanas ienākumu metode, kas balstās uz tādiem fundamentāliem rādītājiem kā vidējā mēneša nomas maksa, brīvo telpu īpatsvars un gaidāmā ienesīguma likme. Detalizēts rakstā izmantotās metodoloģijas izklāsts lasāms šī raksta beigās.

Analīzei pieejamie dati sākas no 2007. gada beigām, un šī perioda sākumposmu būtiski ietekmēja globālā finanšu krīze. Globālā finanšu krīze vienādi negatīvi ietekmēja visus komerciālo nekustamo īpašumu segmentus [1], taču pēc krīzes turpmāko atšķirīgo attīstību noteica gan cikliskas, gan katram tirgus segmentam raksturīgās strukturālās pārmaiņas.

Biroju telpas

Kopš 2012. gada Rīgā A un B klases biroju telpu tirgus vērtības indeksi auga līdzīgos tempos – lēni, bet vienmērīgi (sk. 1. attēlu). Attālinātais darbs Covid-19 pandēmijas laikā un brīvo telpu īpatsvara būtisks pieaugums saistībā ar Zundas torņu nodošanu ekspluatācijā uz īsu brīdi negatīvi ietekmēja A klases biroju tirgus vērtības indeksu, tomēr vidējā nomas maksa un komerciālo nekustamo īpašumu tirgus vērtības indekss ātri atguva pirmspandēmijas līmeni. A klases biroju telpu attīstītāji sākuši pielāgoties attālinātai darba videi un pieaugušai konkurencei, piedāvājot energoefektīvas telpas un pielāgojot telpas sapulču un sadarbības nolūkiem, kas vienlaikus samazina pieprasījumu pēc B klases biroju telpām. Taču kopš 2021. gada beigām kopumā novērota lejupvērsta gaidāmā ienesīguma likmes ietekme uz biroju tirgus vērtību.

Mazumtirdzniecības telpas

Mazumtirdzniecības telpu tirgus vērtības indekss bijis svārstīgs (sk. 2. attēlu). Līdz ar pirktspējas atgūšanos pēc globālās finanšu krīzes mazumtirdzniecības telpu tirgus vērtības indekss pakāpeniski atjaunojās, tomēr 2015. gadā vidējās nomas maksas samazinājums sekmēja mazumtirdzniecības telpu tirgus vērtības indeksa kritumu prestiža novietojuma segmentā [2].

Pēdējo 10 gadu laikā Rīgā ir atvērti jauni un paplašināti esošie tirdzniecības centri, būtiski palielinot mazumtirdzniecības platību apjomu un saasinot konkurenci. Pandēmijas apkarošanai izsludinātie ierobežojumi tieši un būtiski ietekmēja mazumtirdzniecības darbību un tirgus vērtības indeksus, īpaši neprestiža novietojuma telpās. Tādējādi vidējās nomas maksas mazumtirdzniecības segmentā turpina būt svārstīgas un kopumā neaug, ko turpina ietekmēt tirdzniecības centru paplašināšana un modernizēšana, kā arī veikalu koncepcijas un iepirkšanas paradumu maiņa [3]. Mazumtirdzniecības telpu tirgus vērtības attīstība būs atkarīga no tirdzniecības centru spējas piesaistīt pircēju plūsmu.

Rūpniecības telpas un noliktavas

Pēc globālās finanšu krīzes rūpniecības telpu un noliktavu tirgus vērtības indeksi mēreni pieauga, jo rūpniecības telpu un noliktavu segmentā ilgstoši vērojams stabils pieprasījums (sk. 3. att.). Gan pandēmijas laikā, gan arī augošo procentu likmju laikā šis segments atšķirībā no citiem komerciālo nekustamo īpašumu segmentiem turpināja attīstīties, ko sekmēja gan iepirkšanās internetā lomas pieaugums, gan brīvu un kvalitatīvu telpu ierobežota pieejamība. Korekcija vidējā nomas maksā nav vērojama, un rūpniecības telpu un noliktavu segmentā esošo objektu cenu gaidas nav samazinājušās.

Noslēgumā

Strukturālas pārmaiņas (piemēram, pirkšanas paradumu maiņa, digitalizācija un attālināta darba režīms) palielina konkurenci starp dažādas klases biroju telpām, ierobežo mazumtirdzniecības telpu tirgus vērtības pieaugumu, taču vienlaikus atbalsojas stabilā pieprasījumā pēc rūpniecības telpām un noliktavām. Sagaidāms, ka komerciālo nekustamo īpašumu tirgus vērtība var atgūties līdz ar ekonomiskās aktivitātes pieaugumu un gaidāmo ienesīguma likmes samazinājumu, taču atsevišķu segmentu atveseļošanos var ierobežot strukturālie faktori.

Rakstā izmantotā metodoloģija 

Nekustama īpašuma vērtēšanā pārsvarā tiek pielietotas trīs vērtēšanas pieejas –salīdzinošā pieeja, ienākumu kapitalizācijas jeb naudas plūsmas diskontēšanas pieeja un izmaksu pieeja. Metodes izvēle ir atkarīga no pieejamās informācijas, tirgus īpatnībām un novērtējamā objekta specifikas. Komerciālā nekustamā īpašuma vērtēšanā pamatā tiek izmantota ienākumu metode, savukārt salīdzinošā un izmaksu metode tiek izmantotas retāk, atkarībā no situācijas.

Nekustama īpašuma vērtēšanas ienākumu metodi izmanto gadījumos, kad nekustamais īpašums tiek uzskatīts par investīciju objektu un tā vērtību veido prognozētie ilgtermiņa nomas ienākumi.

Prognozēto nomas ienākumu plūsmas komerciālo nekustamu īpašumu tirgus vērtību aprēķins balstās uz SIA "Colliers International Advisors" sniegtajiem datiem par fundamentāliem rādītājiem biroju telpu, mazumtirdzniecības telpu un rūpniecības telpu un noliktavu segmentos. Papildus tiek pieņemts, ka operatīvie izdevumi ir 15% no nomas ienākumiem, un par kapitalizācijas likmi tiek pieņemta gaidāmā ienesīguma likme attiecīgajā segmentā. Nomas maksas ienākumi tiek aprēķināti, pieņemot, ka nomas līgumi tiek parakstīti no jauna par tādām nomas maksām, kas atbilst attiecīgajā periodā tirgū vidēji prasītajām nomas maksām. Lai izlīdzinātu sezonālās svārstības, aprēķinā izmantota četru periodu vidējā mēneša nomas maksa.

[1] A un B klases biroju telpu tirgus vērtības indeksi nokrita attiecīgi par 43 % un 66 %. Mazumtirdzniecības telpu tirgus vērtības indeksi prestižā un neprestižā novietojumā nokrita attiecīgi par 49 % un 51 %. Rūpniecības telpu un noliktavu tirgus vērtības indeksi prestižā un neprestižā novietojumā nokrita par 42 % un 67 % Rīgā un par 48 % un 66 % Pierīgā.

[2] 2015. gadā Rīgā tirdzniecības centri prestižā novietojumā samazināja nomas maksas, lai aizpildītu brīvas platības, kā arī sāka pieaugt mazumtirdzniecības apjomi internetā un pa pastu, kas samazināja pieprasījumu pēc mazumtirdzniecības telpām.

[3] Pirmkārt, nomnieki dod priekšroku lielākām telpām pēc platības, bet par zemāku nomas maksu par 1 kv.m. Otrkārt, vairāki tirdzniecības centri iznomā platības sporta klubiem un bērnu atrakciju parkiem, kas palielina pircēju plūsmu, bet maksā zemāku nomas maksu. Treškārt, tirdzniecības centri samazina nomas maksas zemo cenu veikalu un pazīstamo zīmolu veikalu piesaistīšanai.