Atvieglotas kredīta izsniegšanas prasības energoefektīva mājokļa iegādei

Latvija ir viena no Eiropas Savienības (ES) dalībvalstīm, kurā ir ieviesti vairāki tā saucamie uz aizņēmējiem vērstie instrumenti [1], kuru mērķis citu starpā ir mazināt varbūtību, ka aizņēmējs uzņemas pārmērīgu kredīta nastu un nespēj segt kredīta maksājumus, kā arī mazināt aizdevēja zaudējumus gadījumā, ja aizņēmējs tomēr kļūst maksātnespējīgs. Tie veicina vienotu tirgus dalībnieku pieeju attiecībā uz pārdomātiem nosacījumiem kredītspējas novērtējumā un nodrošina piesardzīgas kredītu izsniegšanas standartu prakses saglabāšanos dažādās finanšu cikla fāzēs.

27.11.2019. Finanšu un kapitāla tirgus komisija [2] (FKTK) “Kredītriska pārvaldīšanas normatīvajos noteikumos” [3] ieviesa vienotus kvantitatīvus kredītņēmēja kredītspējas novērtējuma kritērijus, tostarp 40 % DSTI limitu, 6 reizes lielu DTI limitu, kā arī ierobežojumu izsniedzamā kredīta maksimālajam atmaksas termiņam gan kredītiem mājokļa iegādei, gan patēriņa kredītiem. Tādējādi šie kritēriji papildināja kredīta un tā nodrošinājuma attiecības (loan-to-value, LTV) prasības 90 % apmērā, kuras kopš 12.06.2007. ir ieviestas Patērētāju tiesību aizsardzības likumā [4].

Šie instrumenti tika ieviesti, lai stiprinātu aizdevēju (kredītiestāžu) un aizņēmēju noturību pret potenciālajiem šokiem nākotnē, piemēram, tādiem kā būtisks procentu likmju vai inflācijas kāpums.

No 2024. gada DSTI un DTI prasībās integrēti ilgtspējas aspekti

2023. gadā Latvijas Banka veica vairākus grozījumus “Kredītriska pārvaldīšanas noteikumos”, tostarp papildus esošajiem 40 % DSTI un 6 reizes DTI limitiem tika noteikti atviegloti DSTI un DTI limiti (attiecīgi 45 % un 8 reižu līmenī) kredītiem, kas izsniegti patērētajiem ar mērķi iegādāties energoefektīvu mājokli. Šie atvieglojumi attiecas uz mājokļiem, kuriem ir A+, A, B vai C klases ēkas energoefektivitātes sertifikāts (sk. attēlu).

Šādi atvieglojumi ieviesti kontekstā ar pieaugošo starptautisko [5] atbalstu ilgtspējas aspektu integrēšanai makrouzraudzības politikā, lai ierobežotu sistēmisku klimata risku uzkrāšanos jau aizņēmēja līmenī, kā arī kontekstā ar Latvijas Bankas ilgtspējības stratēģijā [6] nospraustajiem mērķiem.

Mērķis – energoefektīvu mājokļu pieejamības uzlabošana

Mājokļu renovācijas un būvniecības tempi ilgstoši ir pārāk gausi, tādēļ Latvijas dzīvojamā fonda kvalitāte ir zema un tā attīstība noris neilgtspējīgā virzienā. Saskaņā ar Latvijas Bankas novērtējumu tikai aptuveni 15 % no dzīvojamā fonda ir ēkas ar vismaz C un augstāku ēkas energoefektivitātes klasi.

Augstās inflācijas un kredītu procentu likmju pieauguma ietekmē mazinājās iedzīvotāju pirktspēja un saruka pieprasījums pēc jaunajiem mājokļiem. Ar kredītu mājokļa iegādei finansētu darījumu skaitā ir pieaudzis otrreizējo (attiecīgi lētāku un lielākoties energoneefektīvu) mājokļu darījumu īpatsvars. Vienlaikus ēku energoefektivitātes nozīme ir būtiski pieaugusi – tā bija īpaši uzskatāma 2022. un 2023. gadā, kad energoresursu krīzes ietekmē strauji pieauga apkures rēķini. Arī turpmāk, visticamāk, nav sagaidāmi būtiski mazāki siltumenerģijas tarifi gan saspringtās ģeopolitiskās situācijas reģionā dēļ, gan ES virzības [7]uz klimata neitralitāti līdz 2050. gadam dēļ. Šie apsvērumi pastiprina nepieciešamību veicināt strukturālo pāreju uz energoefektīvākiem mājokļiem.

Turklāt vidējā un ilgākā termiņā gan aizņēmējiem, gan aizdevējiem pieaug riski saistībā ar energoneefektīvo īpašumu vērtības kritumu (balasta aktīvi (stranded assets)) klimata apsvērumu kontekstā, kā arī risks saskarties ar citiem ierobežojumiem, piemēram, būtiski augstākiem izdevumiem par šādu īpašumu uzturēšanu.

Atvieglojumi kalibrēti, ņemot vērā potenciālo apkures izmaksu ietaupījumu energoefektīvam mājoklim

Saskaņā ar Latvijas Bankas aprēķiniem ietaupījumi par apkures izmaksām energoefektīvā mājoklī salīdzinājumā ar līdzīgu energoneefektīvu mājokli ir visai būtiski. Attiecīgi ietaupītie izdevumi par apkuri var tikt novirzīti relatīvi lielākiem kredītmaksājumiem, tādējādi ļaujot kredītņēmējam veikt ilgtspējīgāku ieguldījumu energoefektīva mājokļa iegādei, vienlaikus būtiski nepalielinot savu maksātspējas risku. Lai aprēķinātu potenciāli ietaupīto apkures izdevumu apjomu, pirmkārt, tika salīdzināti izdevumi par mājokļa apkuri (gada laikā) renovētai un nerenovētai ēkai, izmantojot ALTUM datus par realizētajiem renovācijas projektiem [8], un otrkārt, tika aprēķināts potenciālais minimālais ietaupījums [9] apkures izdevumiem mājoklī ar C ēku energoefektivitātes klasi [10] salīdzinājumā ar līdzvērtīgu F klases mājokli pie dažādiem apkures tarifu [11] Rīgā vēsturiskajiem scenārijiem.

Šo scenāriju analīzes rezultāti liecina, ka ietaupījums par izdevumiem apkurei energoefektīvā mājoklī salīdzinājumā ar apkures izdevumiem līdzīgā energoneefektīvā mājoklī sniedz iespēju atvieglot DSTI vismaz 5 procentpunktu apjomā – no līdzšinējiem 40 % uz 45 %. Jāņem vērā, ka kredītņēmējam papildus kredītam par šādu mājokli nereti var nākties segt arī izdevumus par mājokļa renovāciju vai augstākus apsaimniekošanas izdevumus jaunā projekta ēkā, tādēļ DSTI ierobežojums atvieglots līdz 45 %, nevis līdz potenciāli lielākajam iespējamajam vidējā [12] ietaupījuma apjomam.

Ņemot vērā, ka esošais DTI ierobežojums koeficienta 6 reižu apmērā ir kalibrēts vēsturiski zemu procentu likmju apstākļos, saskaņā ar Latvijas Bankas aplēsēm tā vienlaicīgs proporcionāls palielinājums kopā ar DSTI atvieglojumu šāda veida kredītiem līdz koeficientam 8 reizes ir atbilstošāks arī situācijā, kad procentu likmju vides nosacījumi mainīsies.

Šīs atvieglotās kredītu izsniegšanas prasības būtiski nemaina aizņēmēja maksātspējas risku, taču uzlabo energoefektīvu mājokļu pieejamību, tādējādi sekmējot ilgtspējīgāka dzīvojamā fonda kvalitātes attīstību. Vienlaikus ir skaidrs, ka dzīvojamā fonda attīstības problēmas primāri ir risināmas ar strukturālās politikas pasākumiem.

*Grozījumi Latvijas Bankas Kredītriska pārvaldīšanas noteikumos (pieņemti 18.12.2023., stājas spēkā 01.01.2024.).

[1] Uz aizņēmējiem vērstie instrumenti (angļu valodā – borrower-based measures) ir nacionāli noteikti makrouzraudzības pasākumi, un tiem nav izveidots vienots harmonizēts regulējums ES līmenī. Katra valsts pati nosaka tai piemērotāko šo instrumentu ietvaru, ņemot vērā atbilstību nacionālajai finanšu tirgus specifikai un identificētajiem riskiem. Detalizētāku informāciju skatīt Latvijas Bankas mājaslapā.

[2] Kopš 01.01.2023. FKTK ir integrēta Latvijas Bankā.

[3] Zaudējis spēku ar Latvijas Bankas 2023. gada 18. decembra noteikumiem Nr. 265 "Kredītriska pārvaldīšanas noteikumi".

[4] Prasība ieviesta Patērētāju tiesību aizsardzības likumā. Kopš 25.09.2014. kredītiem, kuru atmaksa nodrošināta ar nekustamā īpašuma hipotēku un valsts galvojumu atbilstoši likumam "Par palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā", LTV limits noteikts 95 % līmenī.

[5] ECB/ESRB Project Team on climate risk. Towards macroprudential frameworks for managing climate risk. December 2023.

[6] Latvijas Bankas ilgtspējības stratēģija.

[7] Eiropas Komisijas ilgtermiņa klimata stratēģija.

[8] Analīzē tika izmantoti ALTUM dati par veiktajām renovācijām.

[9] Aprēķinā izmantoti ēku energoefektivitātes minimālie pieļaujamie apkures patēriņa (kWh/m2) references līmeņi, saskaņā ar MK noteikumiem Nr. 222 "Ēku energoefektivitātes aprēķina metodes un ēku energosertifikācijas noteikumi".

[10] Energoefektivitātes kritērijs ticis piesaistīts energoefektivitātes klasēm, kuras jauniem mājokļiem variē no A+ līdz A klasei, bet būtiski renovētiem – no B līdz C klasei.

[11] Informācija par aktuālajiem un vēsturiskajiem siltumenerģijas tarifiem ir pieejama AS “RĪGAS SILTUMS” mājaslapā.

[12] Novērtēto ietaupījumu ietekmē ne tikai aizņēmēja ienākumu līmenis, bet arī ēkas izmērs, siltumenerģijas avots un apkures tarifs. Praksē ietaupījums lielākoties ir nozīmīgāks.