Caur pandēmijas, izmaksu un procentu likmju šokiem: kreditēto mājokļu pirkumu dinamika

Mājokļu tirgu Latvijā kopš 2020. gada nozīmīgi ietekmējuši vairāki notikumi. 2020. gada pirmajā pusē tirgu satricināja Covid-19 pandēmija un ar tās izplatības mazināšanu saistītie ierobežojumi. Tirgum vēl pakāpeniski pielāgojoties pandēmijas radītajiem apstākļiem, 2021. gadā radās jauni izaicinājumi – būtisks būvniecības izmaksu un vispārējs patēriņa un ražotāju cenu pieaugums, ko vēl vairāk pastiprināja Krievijas manipulācijas enerģijas tirgū un Krievijas iebrukums Ukrainā. Nolūkā inflāciju un tās iesakņošanās riskus mazināt kopš 2022. gada būtiski celtas procentu likmes, negatīvi ietekmējot iedzīvotāju spēju saņemt kredītu mājokļa iegādei (skatīt 1. attēlu).

Rakstā analizēts, kā pēdējos gados mainījusies ar mājokļa kredīta finansējumu īstenoto mājokļu pirkumu aktivitāte un vai pārmaiņas bijušas noturīgas.

Analīzes metode un dati

Lai iegūtu iespējami labāku izpratni par iepriekšminēto notikumu ietekmi uz mājokļu tirgu, analīzē iespēju robežās [1] atbilstoši notikumu hronoloģijai nodalīti četri laika periodi.

• 2017. gada 2. ceturksnis – 2020. gada 1. ceturksnis jeb bāzes periods [2].
• 2020. gada 2. ceturksnis – 2021. gada 2. ceturksnis jeb "pandēmijas šoks", kas t. sk. veicina attālināta darba popularitāti. Pandēmija un tās ierobežojošie pasākumi turpinās arī nākamajā gadā, taču tirgus tiem pakāpeniski pielāgojas.
• 2021. gada 3. ceturksnis – 2022. gada 2. ceturksnis jeb "izmaksu un pandēmijas šoks". Tirgu sāk papildus ietekmēt arī bēgļu no Ukrainas plūsmas, taču tās vairāk skar īres tirgu, nevis pirkumu aktivitāti. Pirkumu aktivitāti stimulēt šajā periodā varēja zemesgrāmatas nodevas samazinājums no 2021. gada 1. jūlija. 
• 2022. gada 3. ceturksnis – 2023. gada 1. ceturksnis jeb "likmju šoks".

Analīze veikta, apvienojot Kredītu reģistra un mājokļu tirgus pirkumu darījumu datus (tālāk tekstā – NĪTIS [3] datus). Datu apvienošana veikta, izmantojot abos datu avotos pieejamo kadastra numuru (kas ir attiecīgi ķīlas identifikators un darījuma objekta identifikators) un darījuma un ķīlas reģistrācijas datumu, pie nosacījuma, ka abi datumi ir viena gada intervālā [4]. Šādi tika gūta pietiekama pārliecība, ka darījums un hipotekārais kredīts attiecas uz vienu un to pašu mājokli, kuram līdz ar to bija pieejami papildu raksturlielumi no NĪTIS datu kopas.

Viens no būtiskākajiem izaicinājumiem datu savienošanā ir gadījumi, kad iegādātais īpašums (dzīvoklis) ir domājamā daļa no daudzdzīvokļu ēkas, ar kuras dzīvokļiem notikuši arī citi darījumi attiecīgajā laikposmā. Kredītu reģistrā ir pieejama informācija par nekustamā īpašuma ķīlas kadastra numuru. Tas katram dzīvoklim ēkā, kas sadalīta domājamās daļās, ir viens un tas pats un attiecīgi raksturo tikai visu ēku (var analizēt, piemēram, tās ekspluatācijas gadu vai atrašanās vietu), nevis katru konkrēto dzīvokli. Lai apskatītu ķīlas (dzīvokļu) raksturlielumus (piemēram, istabu skaitu – skatīt 5. attēlu), no izlases izslēgtas visas ēkas, kas sadalītas domājamās daļās (šāda analīze attiecīgi ir veikta ar mazāku izlasi).

Daļai kredīta ķīlu NĪTIS datos nebija atrodami atbilstoši darījumi. Pēc atlasītu gadījumu izpētes galvenie iemesli tam saistāmi ar to, ka (1) ieķīlātais nekustamais īpašums nav ar hipotekāro kredītu iegādātais īpašums [5], (2) ir hipotekārie kredīti būvniecībai, kur ķīlas objekts ir īpašumā esošs vai iegādāts zemes gabals, (3) ir hipotekārie kredīti bez nodrošinājuma (piemēram, kredīti mājokļa remontam) un (4) ir ieilguši darījumi, kur atšķirība starp pirkuma līguma noslēgšanu un ķīlas piereģistrēšanu ir garāka par gadu.

Veicot datu apvienošanu, iegūta mājokli raksturojošā informācija par 48 % no visiem no jauna izsniegtajiem mājokļu kredītiem kopš 2018. gada. Tomēr lai precīzāk raksturotu to, par kādu daļu no visiem mājokļu pirkumiem ar mājokļa kredīta finansējumu ir iegūti dati, lietderīgi apskatīt mājokļu kredītus virs 20 tūkst. eiro (aizņēmumi līdz 20 tūkst. eiro galvenokārt var būt kredīti remontam un ir attiecīgi bez nodrošinājuma, kas ir ārpus šīs analīzes tvēruma). Attiecīgi datu apvienošanas rezultātā iegūta mājokli raksturojoša informācija 83 % no visiem no jauna izsniegtajiem mājokļa kredītiem kopš 2018. gada virs 20 tūkst. eiro. Tas attiecīgi veido aptuveni 21 % no visiem mājokļu darījumiem, kas īstenoti, t. sk. arī bez mājokļa kredīta finansējuma (skatīt 2. attēlu).

Analīzē atsevišķi apskatīti darījumi ar telpu grupām (dzīvokļiem), kā arī apdzīvojamām būvēm un īpašumā ietilpstošo zemi (privātmājām, rindu mājām, vasarnīcām, dārza mājām). Šāds tirgus sadalījums sniedz iespēju novērtēt tendenču atšķirības dažādos mājokļu segmentos, piemēram, vai pandēmijas ierobežojumu veicinātā attālinātā darba iespējas vairāk ietekmējusi privātmāju segmentu.

Rezultāti

Mājokļu kreditēšanas aktivitāte kopumā bijusi samērā noturīga pret pēdējos gados mājokļu tirgu būtiski ietekmējošajiem notikumiem. Gan dzīvokļu, gan māju iegādes ar kredīta finansējumu aktivitāte Covid-19 pandēmijas pirmā viļņa ietekmē strauji samazinājās 2020. gada 2. ceturksnī[6], taču ļoti spēji atguvās 2020. gada otrajā pusē (skatīt 3. attēlu). Turklāt neskatoties uz "pandēmijas šokam" sekojošo "izmaksu un pandēmijas šoku", aktivitāte kopumā saglabājās noturīgi augsta arī 2021. gadā un 2022. gada sākumā. Aktivitātes atgūšanos varētu būt sekmējuši pandēmijas laikā pieaugošie mājsaimniecību uzkrājumi (ko t.sk. sekmējuši valsts atbalsta pasākumi pandēmijas pārvarēšanai un energoresursu cenu sadārdzinājuma kompensēšanai), kā arī zemesgrāmatas nodevas samazinājums. 2022. gada nogalē, būvniecības izmaksu pieaugumam jau būtiski sadārdzinot jaunu mājokļu cenas un procentu likmēm vēl vairāk pasliktinot aizņēmēju kredītspēju, kopējā aktivitāte sākusi mazināties. "Likmju šoka" periodā dzīvokļu un dzīvojamo māju pirkumu skaits samazinājās par 22 %, salīdzinot ar "izmaksu un pandēmijas šoka" laikā īstenoto pirkumu skaitu, taču dzīvojamo māju pirkumu skaits aizvien bija augstāks nekā bāzes periodā.

Pandēmijas veicinātais attālinātā darba popularitātes pieaugums sekmēja mājokļu kreditēšanas aktivitātes pieaugumu Pierīgā, taču mājokļu kredītu likmju kāpuma ietekmē aktivitāte atkal sarūk. Mājokļu kreditēšanas aktivitāte pēc pandēmijas pirmā viļņa gan dzīvokļu, gan dzīvojamo māju segmentā visstraujāk (pieaugot attiecīgi par 41 % un 45 % pret bāzes periodu katrā no segmentiem) atguvās Pierīgā (skatīt 4. attēlu). Līdzīgi kā citur Eiropā attālināta darba iespēju ietekmē daļa iedzīvotāju izvēlējušies iegādāties mājokli klusākā vietā vai tuvāk dabai. Tomēr "likmju šoka" periodā aizņēmēju kredītspēja ir nozīmīgi pasliktinājusies, līdz ar to sākusi sarukt gan dzīvokļu, gan dzīvojamo māju iegādes ar mājokļu kredīta finansējumu aktivitāte – izteikti Pierīgā un Rīgā. 

Pandēmijas veicinātais attālinātā darba popularitātes pieaugums sekmējis arī dzīvokļu ar lielāku istabu skaitu iegādi, izmantojot mājokļu kredīta finansējumu. "Pandēmijas šoka" laikā pieauga trīs un vairāk istabu dzīvokļu īpatsvars kopējo dzīvokļu pirkumu skaitā, bet samazinājās divu istabu dzīvokļu pirkumu īpatsvars (skatīt 5. attēlu). Nedaudz pieaugusi arī pārdoto dzīvokļu vidējā platība, taču pieaugums nav bijis ekonomiski nozīmīgs un veidojies arī lielākas izkliedes plašāku dzīvokļu iegādē dēļ. Par vidējo platību izteiktāks pieaugums istabu skaitā var liecināt, ka attālināta darba veicinātās tendences vairāk veicinājušas mājokļu iegādi ar papildu telpu darbam, nevis vienkārši plašāku mājokļu iegādi. Taču arī šī tendence nav bijusi noturīga – "likmju šoka" periodā mājsaimniecību kredītspējai pasliktinoties, trīs un vairāk istabu dzīvokļu iegādes īpatsvars ir atgriezies bāzes perioda līmenī.

Jaunu un energoefektīvu mājokļu pirkumu ar mājokļa kredīta finansējumu aktivitāte "izmaksu un pandēmijas šoka" periodā bija daudz stabilāka nekā vecu un energoneefektīvu mājokļu pirkumu aktivitāte. Jaunu dzīvokļu un dzīvojamo māju pirkumu ar mājokļa kredīta finansējumu skaits "pandēmijas šoka" periodā kopumā nemazinājās, bet "izmaksu un pandēmijas šoka" laikā spēji pieauga (skatīt 6. attēlu).

Tomēr jāatzīmē, ka visos periodos dzīvokļu segmentā vairums no mājokļu pirkumiem, kas finansēti ar aizņēmumu, bija darījumi ar vecākiem un energoneefektīvākiem mājokļiem. Dzīvokļu pirkumu ar kredītu skaits ēkās, kas nodotas ekspluatācijā līdz 2003. gadam, vidēji bija 2.7 reizes lielāks nekā ēkās, kas nodotas ekspluatācijā vēlāk. Turpretī būvniecības izmaksu pieaugumam jau būtiski sadārdzinot jaunu mājokļu cenas un procentu likmēm vēl vairāk pasliktinot aizņēmēju kredītspēju, "likmju šoka" periodā gan jaunu un energoefektīvu dzīvokļu, gan jaunu dzīvojamo māju pirkumu ar mājokļu kredīta finansējumu skaits sāka strauji samazināties. Tomēr attiecīgais pirkumu skaits "likmju šoka" periodā vēl bija augstāks nekā vidēji bāzes periodā.

Noslēgumā

Mājokļu tirgū Latvijā pēdējos gados nozīmīgu izaicinājumu nav trūcis. Eiropas Centrālajai bankai apņēmīgi rīkojoties, arī Latvijas mājokļu tirgu ietekmējošais izmaksu un inflācijas “šoks” ir mazināts, taču zāles ir bijušas samērā rūgtas – likmju kāpuma iespaidā mājokļu pirkumu ar kredīta finansējumu aktivitāte sāka mazināties. Tomēr kopumā secināms, ka mājokļu kreditēšanas aktivitāte pēdējos gados bijusi samērā noturīga.

* Rakstā analizēti tie ar mājokļu kredīta finansējumu īstenotie mājokļu pirkumi, par kuriem datu savienošanas rezultātā ir pieejama informācija – pirkumi, kuru mājokļa kredīta ķīla ir pats iegādātais mājoklis.

[1] Precīzu notikumu ietekmes uz mājokļu tirgu analīzi apgrūtina tas, ka ietekme no konkrēta notikuma var būt gan ātrāka par paša notikuma sākumu (piemēram, gaidas par EURIBOR kāpumu vēl pirms EURIBOR ir nozīmīgi pieaudzis), kā arī vēlāk (piemēram, tikai būtisks un ilgstošs cenu kāpums, nevis cenu kāpuma paātrinājums). Turklāt analīzē apskatītie notikumi daļēji pārklājas laikā. Analīzes ietvaros ceturkšņu griezumā izvēlēts iespējami labākais tirgus notikumus raksturojošais laika periods.

[2] Bāzes perioda garums ir ierobežots, jo dati par mājokļa kredīta nodrošinājuma kadastra numuru spēkā esošiem mājokļa kredītiem pieejami kopš 2022. gada. Tādējādi, piemēram, ja mājokļa kredīts ir atmaksāts līdz 2022. gadam, tad par to nav pieejami analīzes vajadzībām nepieciešamie dati. Bāzes perioda izvēle no 2017. gada nozīmē, ka bāzes perioda analīzē nav iekļauti mājokļa kredīti, kas atmaksāti mazāk nekā 5 gadu laikā – šādi kredīti nav izplatīti un bāzes perioda analīzi ļoti neietekmē.

[3] Nekustamā īpašuma tirgus informācijas sistēmas dati pieejami šeit

[4] No Kredītu reģistra tika izmantota tikai informācija par kredīta ķīlas numuru un izsniegšanas datumu, neizmantojot citu identificējošu informāciju un iegūtos datus, izmantojot tikai apkopotā veidā.

[5] Arī Kredītu reģistra dati rāda, ka 22 % kredītu norādīts tāds nodrošinājums, kas nav mājoklis vai zeme – piemēram, komercīpašums. Par ķīlu nereti var tikt izmantots arī cits mājoklis, kas nav iegādātais mājoklis, taču precīzu datu par šādu gadījumu īpatsvaru nav.

[6] Jāatzīmē, ka 2020. gada 2. ceturksnī pieauga mājokļu kredītu ar apjomu līdz 20 tūkstošiem eiro skaits, kas var būt skaidrojams ar iedzīvotāju vēlmi labiekārtot savu mājokli ar kredīta remontam finansējumu. Mājokļu kredīti remontam ir ārpus šīs analīzes tvēruma, jo tiem nav nodrošinājuma.