Hipotekārā kreditēšana reģionos vāja. Kāpēc tā un ko darīt?

Pierīgas pašvaldību iedzīvotājiem ir salīdzinoši maz iemeslu būt neapmierinātiem ar hipotekāro kredītu pieejamību – Pierīgā hipotekāro kredītu atlikums ir tuvu eirozonas vidējam rādītājam (30 % no reģiona IKP). Turklāt atsevišķos novados, piemēram, Ādažu novadā, šis rādītājs sasniedz pat 56 % no novada IKP (1. attēls). Ārpus Rīgas un Pierīgas kaut cik aktīva kreditēšana novērojama galvaspilsētai tuvās pašvaldībās – Ogres, Saulkrastu un Jelgavas novados, kā arī Jelgavas pilsētā.

Krietni bēdīgāka situācija ir reģionos, kur reti kurā pašvaldībā hipotekārie kredīti pārsniedz 10 % no pašvaldības IKP. Šāda situācija vērojama arī reģionu lielajās pilsētās – Liepājā, Ventspilī un Valmierā hipotekāro kredītu apjoms ir aptuveni 6 % no attiecīgo pilsētu IKP, savukārt Daugavpilī, Rēzeknē un Jēkabpilī – robežās no 1 % līdz 3 % no IKP. Kopumā gandrīz katrā otrajā Latvijas pašvaldībā hipotekāro kredītu apjoms nepārsniedz 3 % no pašvaldības IKP. Kāpēc reģionos ir tik vāja hipotekārās kreditēšanas aktivitāte?

Hipotekāro kreditēšanu reģionos attur ne ekonomiskā aktivitāte, bet īpašumu cenas

Visai bieži dzirdams viedoklis, ka kreditēšanas aktivitāte ir cieši saistīta ar novada vai pilsētas ekonomisko aktivitāti. Proti, hipotekārie kredīti tiks izsniegti tur, kur atradīsies uzņēmumi, darbavietas un kur ekonomiskā dzīve būs aktīvāka. Tomēr ekonomisko faktoru loma ir mazāka, nekā varētu šķist. To uzskatāmi ilustrē Valmiera, Liepāja un Smiltenes novads (2. attēls), kur, neskatoties uz salīdzinoši augstu ienākumu līmeni un zemu bezdarbu, hipotekārās kreditēšanas apjomi ir ļoti zemi. Līdzīga situācija novērojama arī citās pašvaldībās ar samērā spēcīgu ekonomisko vidi – Dobeles novadā, Saldus novadā un citviet.

Nav arī tā, ka šajās pašvaldībās nebūtu nekustamā īpašuma tirgus. Neskatoties uz vājajiem kreditēšanas rādītājiem, vairākās pašvaldībās darījumu skaits ar dzīvojamām ēkām un dzīvojamām telpu grupām nebūt nav mazs. Tas liecina, ka nekustamo īpašumu tirgus reģionos ir dzīvs. Piemēram, Liepājā un Ventspilī darījumu skaits pārsniedz kredītu skaitu aptuveni četras reizes, bet Dobeles un Bauskas novados pat desmit reizes (3. attēls). Tikmēr Pierīgā katrs otrais darījums tiek finansēts ar hipotekāro kredītu, bet Mārupes novadā – pat divas trešdaļas mājokļa iegādes darījumu.

Šķietami galvenais iemesls vājai hipotekārās kreditēšanas aktivitātei reģionos ir zemās nekustamo īpašumu cenas. Pirmkārt, tās mazina nepieciešamību pēc kredītiem. Otrkārt, arī banku vēlme izsniegt neliela apjoma hipotekāros kredītus ir zema. Banku mājaslapās pieejamā informācija liecina, ka hipotekāro kredītu minimālā summa ir robežās no 15 līdz 20 tūkstošiem eiro. Ja šai summai pieskaita vēl pircēja pirmo iemaksu par mājokli, iznāk, ka hipotekārajiem kredītiem kvalificējas tikai tie īpašumi, kuru cena pārsniedz 25-30 tūkstošus eiro.

Tā varbūt nav liela summa nekustamā īpašuma iegādei Rīgā un Pierīgā, bet vienlaikus tā ir visai augsta latiņa reģionos. Piemēram, Kurzemē un Zemgalē (ārpus Jelgavas) gandrīz divas trešdaļas darījumu ar dzīvojamām ēkām un telpām nepārsniedz 25 tūkstošu eiro slieksni. Tādējādi minimālās summas kritērijs būtiski ierobežo hipotekāro kredītu pieejamību reģionos.

Tā vietā bankas piedāvā alternatīvas – “mazos” mājokļu kredītus jeb mājokļu kredītus bez nekustamā īpašuma ķīlas, kas 2023. gada beigās veidoja gandrīz 15 % no visa mājokļu kredītu portfeļa. Šo kredītu procentu likmes gan ir 2-3 reizes augstākas nekā standarta hipotekārajiem kredītiem. Tas nozīmē, ka, izmantojot šo kredītu, cilvēks procentu maksājumos samaksās to pašu, ko hipotekārā kredīta ņēmējs maksā par 3 reizes dārgāku īpašumu.

Darāmais – jauna Altum atbalsta programma, zemāka zemesgrāmatas nodeva

Tādējādi kredītu pieejamība mājokļa iegādei (ar samērīgām procentu likmēm) ir īpaši sāpīga problēma reģionos. Kā situāciju vērst par labu? Lielākas valsts garantijas mājokļa būvniecībai vai iegādei Latvijas reģionos ir solis pareizajā virzienā. Tomēr tas palīdzēs tikai tiem, kuru iecerētais nekustamais īpašums kvalificējas hipotekārajam kredītam. Tiem, kuru noskatītā nekustamā īpašuma cena nepārsniedz banku noteikto minimālo slieksni hipotekāro kredītu izsniegšanai, nepieciešami citi risinājumi. Viens variants būtu neliela apjoma hipotekāro kredītu programma Altum paspārnē. Tā novērstu tirgus nepilnības, uzlabojot mājokļu kredītu pieejamību reģionos un tādējādi stiprinātu reģionu ekonomisko attīstību.

Vēl viens risinājums, lai veicinātu nekustamā īpašuma tirgus aktivitāti un mājokļa kredītu pieejamību valsts līmenī, bet jo īpaši reģionos, ir zemesgrāmatas nodevas samazināšana. Salīdzinoši augstā nodeva motivē pircējus slēpt patieso darījuma summu[1], kas savukārt ierobežo vietējā mājokļu tirgus vērtējumu ticamību un izsniegto kredītu apjomus. 

[1] Nekustamā īpašuma nozares eksperti norāda, ka patiesās darījumu summas mēdz būt augstākas, nekā norādīts oficiāli. Iemesls tam ir vēlme izvairīties no salīdzinoši augstās zemesgrāmatas nodevas, slēpt līdzekļu izcelsmi un nevēlēšanās maksāt iedzīvotāju ienākuma nodokli par kapitāla pieaugumu. Zemesgrāmatas nodevas pilnais apmērs Latvijā (1.5 % no darījuma summas) ir būtiski augstāks nekā Igaunijā (0.1–0.2 % no darījuma summas) un Lietuvā (~17–34 eiro).