Kāpēc daudzi rīdzinieki dzīvo vecos un pārpildītos mājokļos?

Atstājot novārtā attīstību Rīgā, Latvija nevar pieņemties spēkā, bet iekšzemes kopprodukts un ienākumi ir tikai viens no attīstības rādītājiem. Šī ir astotā epizode no Latvijas Bankas rakstu sērijas par to, kas un kā jādara jau šodien, lai strauji celtu dzīves kvalitāti Rīgā. Šajā reizē – par mājokļa un tās apkārtnes kvalitāti.

Apmierinātība ar mājokli ir viens no svarīgākajiem faktoriem, kas nosaka dzīves kvalitāti pilsētā, un līdz ar to arī veselīgu un laimīgu dzīvi kopumā [1]. Labu mājokli raksturo vairāki parametri, tostarp no būvniecības kvalitāte, izmērs, plānojums, interjers un vieta –tie kopumā arī veido nekustamā īpašuma cenu.

Mājokļa kvalitāte ir cieši saistīta ar tā apkārtni un tuvumā esošo infrastruktūru, kas lielā mērā nosaka mājokļa vizuālās un akustiskās īpašības [2]. Uzlabojot mājokļa skaņas izolāciju un ainavas kvalitāti,  var ievērojami celt dzīves kvalitāti pilsētā [3]: cilvēkiem patīk zaļums aiz loga, , bet nepatīk satiksmes trokšņi un skats uz auto plūsmu  (atrodami pat pētījumi, kas pārliecinājušies par šādu pašsaprotamu lietu kārtību). Lielpilsētās netrūkst ar mājokli neapmierināto – vides piesārņojuma, kā arī auto transporta rādītā trokšņa un sastrēgumu dēļ [4]. Šīs lielpilsētu neērtības atsver augstāki ienākumi un labākas karjeras iespējas. Mājoklis lielpilsētās parasti ir dārgāks, tas liek daudziem pilsētu iedzīvotājiem dzīvot pārpildītos mājokļos.

Pilsētnieku mājokļu stāsts

Ievērojama daļa Latvijas pilsētu iedzīvotāju dzīvo mājoklī, kas vienlaikus ir gan pārpildīts, gan arī neatbilstošs (1. attēls). Pārpildītos mājokļos – ar nepietiekamu istabu skaitu uz katru mājsaimniecības locekli, dzīvo gandrīz puse iedzīvotāju Latvijas pilsētās, tas ir divreiz vairāk nekā Lietuvas pilsētās un trīsreiz vairāk nekā Igaunijas pilsētās (1. attēls). Bieži pārpildītie mājokļi mēdz būt arī sliktas kvalitātes (tekošs jumts, nav vannas/dušas vai iekštelpu tualetes, ir nepietiekams apgaismojums).

Gandrīz visās Eiropas pilsētās, kurās iedzīvotāju skaits samazinās līdzīgi kā Rīgā, atrast labu mājokli par salīdzinoši mērenu, jeb, lietojot socioloģisko aptauju terminoloģiju -  “saprātīgu” cenu ir vieglāk nekā Rīgā (2. attēls). Tādējādi Eiropas lielpilsētu mērogā mājokļu pieejamība Rīgā vērtējama kā zema.

Tam par iemeslu ir nepietiekama jauno mājokļu būvniecība Latvijā, salīdzinot ar Lietuvu un Igauniju (sk. 5. attēlu šeit). Rīga pēc jauno mājokļu būvniecības skaita atpaliek ne tikai no Pierīgas, bet arī no vairākiem Latvijas reģioniem (uz vienu iedzīvotāju izteiksmē; 3. attēls). Divas trešdaļas rīdzinieku dzīvo padomju laikos būvētās mājās. Pirms Pirmā pasaules kara būvētās mājās dzīvo vairāk rīdzinieku nekā tajās, kas uzbūvētas pēc 2000. gada (4. attēls). Turklāt lielākā daļa no Rīgas jaunajiem mājokļiem koncentrēti vien dažos mikrorajonos (kā Dreiliņi un Skanste; sk. pirmo attēlu no apakšas šeit).

Kamēr pilsētā ne mazums pārpildītu mājokļu, tās centrā acīs durās  daudz neapdzīvotu graustu. Katra sestā dzīvojamā māja Rīgā nav apdzīvota, t.sk. sliktā stāvokļa dēļ. Neapdzīvota ir arī katrā trešā dzīvojamā māja Rīgā, kas uzcelta pirms 1945. gada.

1. attēls Pārpildītā mājoklī dzīvojošo iedzīvotāju īpatsvars Baltijas valstīs (%)

Avots: Eurostat dati; autora aprēķins.

Piezīme: Pārpildītais mājoklis – ar nepietiekamo istabu skaitu, ņemot vērā mājsaimniecības lielumu un sastāvu (definīciju sk. šeit). Neatbilstošs mājoklis – ar tekošu jumtu, bez vannas/dušas un iekštelpu tualetes, vai pārāk tumšs.

2. attēls Iedzīvotāju skaita pārmaiņas un mājokļa pieejamība Eiropas pilsētās

Piezīme. Mājokļa pieejamība atspoguļo respondentu piekrišanu apgalvojumam “Manā pilsētā ir viegli atrast labu mājokli par saprātīgu cenu”. Atbilžu saldo tika pārrēķināta 0-100 punktu skalā, kur 0 – pilnībā nepiekrītu, 100 – pilnīgi piekrītu.

3. attēls Dzīvojamo ēku būvniecība Latvijā reģionu dalījumā (vidēji gadā; 2018. – 2020. gadu periodā) 

 Avots: CSP dati, autora aprēķins.

4. attēls Rīdzinieku sadalījums pēc mājokļa uzcelšanas laika (%; 2021. gada)

Piezīme: attēls aptvert tradicionālos mājokļus – dzīvojamās mājas un nedzīvojamās ēkas. Avots: CSP dati, autora aprēķins.

Kāpēc dzīvojamo māju būvniecība Rīgā buksē?

Dzīvojamo māju būvniecību Rīgā kavē vairāki piedāvājuma un pieprasījuma faktori.

Pirmkārt, Rīgā ar būvniecību saistītās formalitātes ir sarežģītākas, dārgākas un aizņem vairāk laika. Lai izpildītu, piemēram, nelielas noliktavas būvniecībai nepieciešamās formalitātes, Rīgā nepieciešams vismaz pusgads, kas ir gandrīz divreiz ilgāk nekā Tallinā un trīsreiz ilgāk nekā Viļņā (5. attēls). Salīdzinot ar parējām Baltijas galvaspilsētām, Rīgā būvniecības uzsākšana ietver gan vairāk dažādu procedūru, gan arī lielākas izmaksas.

Otrkārt, daudzi rīdzinieki kvalitatīvu mājokli nevar atļauties. Lai gan eiro izteiksmē dzīvokļi un to īre Rīgā izmaksā mazāk nekā Viļņā un Tallinā, zemāki ir arī rīdzinieku ienākumi. Pēc nekustamo īpašumu cenas – ienākumu attiecības Rīga ierindojas starp Viļņu un Tallinu (6. attēls). Turklāt jāpiebilst, ka šeit netiek ņemtas vērā iespējamās dzīvokļa kvalitātes atšķirības. Ņemot vērā Rīgas dzīvojamā fonda lielāku nolietojumu un sliktāku mājokļa apkārtni (par to – zemāk rakstā), atsevišķos nekustamā īpašuma segmentos cenas – kvalitātes attiecība Rīgā var būt pat augstāka nekā kaimiņvalstīs (t.i., - par līdzīgās kvalitātes mājokli rīdzinieki maksā lielāku daļu no saviem ienākumiem).

Turklāt Rīgā ir grūtāk saņemt kredītu mājokļa iegādei. Komercbanku aizņēmumi mājokļa iegādei Latvijā ilgstoši bijuši dārgāki nekā Lietuvā un Igaunijā (7. attēls). Ilgtermiņa kredītiem pat šķietami neliela procentu likmes atšķirība nozīmē ievērojami lielākus procentu maksājumus.

5. attēls Dienu skaits, kas nepieciešams, lai izpildītu būvniecības formalitātes Rīgā, Tallinā un Viļņā (2019. gadā)

Piezīme. Ietvertas visas procedūras, kas nepieciešamas vietējām privātajām būvniecības uzņēmumam, lai uzbūvētu standartizētu noliktavu 1300 m2 platībā. Aptaujā piedalījās būvniecības licencēšanas eksperti, tostarp arhitekti, būvinženieri, būvniecības juristi, būvniecības uzņēmumi, komunālo pakalpojumu sniedzēji, kā arī valsts amatpersonas, kas nodarbojas ar būvniecības saskaņojumiem, atļauju izsniegšanu un pārbaudēm.

6. attēls Mājokļa cena un īres maksa Baltijas galvaspilsētās (pret vidējo mēneša neto algu; 2019. – 2021 gadā vidēji) 

Avots: Numbeo dati; autora aprēķins. 

7. attēls Kredītlikme mājsaimniecībām - mājokļa iegādei (2015. gada janvārī – 2022. gada februārī) 

Avots: Eiropas Centrālās Bankas dati. 

Treškārt, daudziem rīdziniekiem ir grūti apmaksāt komunālos maksājumus pat viņu apdzīvotajos mazajos dzīvokļos. Komunālie maksājumi Rīgā ir gandrīz tikpat lieli kā Tallinā, lai gan iedzīvotāju pirktspēja zemāka. Komunālie maksājumi Rīgā veido ievērojami lielāku daļu no iedzīvotāju ienākumiem nekā tas ir Tallinā un Viļņā (8. attēls), tāpēc rīdziniekiem ir grūtāk apmaksāt ikmēneša rēķinus. Ap 40% rīdzinieku vismaz dažreiz saskaras ar grūtībām apmaksāt ikmēneša rēķinus, kas ir pusotru reizi vairāk nekā Viļņā un divreiz vairāk nekā Tallinā (9. attēls). Lielāks dzīvoklis nozīmē liekākus komunālos maksājumus. Tādējādi dzīvošana pārpildītos mājokļos ir sava veida ekonomēšana uz ikmēneša rēķiniem.

Ceturtkārt, rēķinoties ar sarežģītajām būvniecības formalitātēm Rīgā un rīdzinieku zemo maksātspēju, mājokļu būvniecība ir riskantāka nekā ēku būvniecība pēc valsts pasūtījuma, tajā skaitā par ES fondu naudu, kuras pēdējo gadu laikā bijis pietiekami daudz. Latvijas būvniecības uzņēmumu riska apetīti, iespējams, mazina arī mazāka konkurence par pasūtījumiem. Latvijas būvniecības uzņēmumu nodrošinājums ar būvdarbiem pēdējo gadu laikā vidēji bijis ap 5 mēnešiem - par 1 mēnesi vairāk nekā Igaunijas un Lietuvas būvniecības uzņēmumiem.

Piektkārt, jauno mājokļu trūkums Rīgā daļēji atspoguļo arī mazāku pieprasījumu, iedzīvotājiem izvēloties pastāvīgo dzīves vietu ārpus Rīgas. Bez šaubām, mājokļu zema pieejamība ir viens no faktoriem, kas pastiprina Rīgas depopulācijas tendenci. Taču tajā pat laikā Rīgas depopulācija nozīmē arī mazāku pieprasījumu pēc mājokļiem.

8. attēls Komunālo pakalpojumu mēneša izmaksas 85 m2 dzīvoklim Rīgā, Tallinā un Viļņā (elektrība, apkure, kondicionēšana, ūdens, atkritumi; 2021. gadā)

9. attēls Grūtības apmaksāt komunālos pakalpojumos Rīgā, Tallinā un Viļņā

Avots: Eurostat un Eiropas Komisijas aptaujas par dzīves kvalitātes pilsētās dati.

Kāpēc rīdzinieki nav apmierināti ar mājokļa apkārtni?

Eiropiešu apmierinātība ar dzīvi pilsētā lielā mērā atspoguļo viņu apmierinātību ar dzīves vietas apkārtni (10. attēls). Rīdziniekiem tā ir zemāka, nekā Tallinas un Viļņas iedzīvotājiem, kas saistīts ar nedaudz zemāku vērtējumu infrastruktūras objektiem (sabiedriskās telpas, kultūras objekti, zaļās zonas; 1. tabula), kā arī mazāku drošību un piesārņotāku vidi. Turklāt rīdzinieku apmierinātība ar dzīvi pilsētā ir zemāka par dzīves vietas apkārtnes kvalitātes attiecīgo līmeni. Tas var atspoguļot ar dzīves vietas apkārtni tieši nesaistītās pilsētas īpašības (piemēram, neapmierinātība ar pilsētas pārvaldības kvalitāti).

Starp problēmām, kuras Rīgas domei būtu jārisina pirmām kārtām, šobrīd rīdzinieki visbiežāk norāda uz neatbilstošo ielu stāvokli. Lai gan daļēji tas atspoguļo neapmierinātību ar sniega tīrīšanu un izvešanu pērnā gada nogalē, pilsētnieku neapmierinošs stāvoklis Rīgas ielās ir aktuāla problēma jau vairākus gadus. Salīdzinot ar 2018. gadu gan saruka rīdzinieku apmierinātība ar ielu, ietvju un laukumu uzturēšanu, gan pieauga to rīdzinieku īpatsvars, kas ielu stāvokli uzskata par vienu no aktuālākajām problēmām pilsētā (11. attēls).

10. attēls Apmierinātība ar dzīvi pilsētā un apmierinātība ar dzīves vietas apkārtni Eiropas pilsētās (2019. gadā)

Piezīme. Atbilžu bilance pārrēķināta 0-100 punktu skalā (“0” pilnīgi neapmierina;  “100” – pilnīgi apmierina).

1. tabula Apmierinātība ar infrastruktūras objektiem Rīgā, Tallinā un Viļņā (indekss; skala 0-100)

Piezīme. Atbilžu bilance uz katru jautājumu tika pārrēķinātā 0-100 punktu skalā, kur 0 ir sliktākā iespējamā vērtība, bet 100 ir labākā iespējamā vērtība. Šūnas krāsa atspoguļo attiecīgās pilsētas vietu starp Baltijas valstu galvaspilsētām: zaļa: 1. vieta (vislabāk); dzeltens: 2. vieta; sarkans: 3. vieta (vissliktāk).

11. attēls Rīdzinieku apmierinātība ar Rīgas Domes darbu ielu un ietvju uzturēšanā

Piezīme. Attēls pa kreisi: "Kā Jūs vērtējat Rīgas domes darbu likumā “Par pašvaldībām” noteikto funkciju izpildē: ielu, ietvju un laukumu uzturēšana, remonts?". Atbilžu bilance pārrēķināta 0-100 punktu skalā (“0” pilnīgi neapmierina;  “100” – pilnīgi apmierina). Attēls pa labi: Respondentu īpatsvars, kas norādīja uz ielu stāvokli Rīgā kā vienu no trim problēmām, kuras Rīgas domei būtu jārisina pirmām kārtām. Zilie punkti atspoguļo SKDS ceturkšņa aptaujas datus. Oranžā līnija atspoguļo SKDS aptaujas datu Hodrika-Preskota filtrētu tendenci (lambda =10). Dažos ceturkšņos (t.sk. Covid ierobežojumu dēļ) aptauja nenotika – attiecīgie dati tika interpolēti.

Kāpēc mājokļa un tās apkārtnes problēma neatrisināsies pati no sevis Absolūts vairākums Baltijas valstu pilsētu iedzīvotāju, t.sk. Rīgā, dzīvo daudzdzīvokļu namos (12. attēls), un kopš gadsimta sākuma situācija nav būtiski mainījusies. Tas nosaka diezgan ierobežotas indivīda iespējas izmainīt esošā mājokļa kvalitāti vai tā apkārtni (neskaitot iespēju pārcelties uz dzīvi citur – šo iespēju rīdzinieki aktīvi izmanto). Šajā gadījumā mājoklis un apkārtējā vide lielā mērā ir plašas sabiedrības (ieskaitot pašvaldības administrāciju) vai vismaz vairāku cilvēku kopīgās darbības vai bezdarbības rezultāts. Lai situāciju mainītu, nepieciešama visu pušu iesaiste.

12. attēls Pilsētu iedzīvotāju sadalījums pēc mājokļa tipa Baltijas valstīs un Eiropas Savienībā (2018. – 2020. gadā vidēji)

Avots: Eurostat dati; autora aprēķins.

Turpinājums sekos.

[1] Mouratidis Kostas (2020). Commute satisfaction, neighborhood satisfaction, and housing satisfaction as predictors of subjective well-being and indicators of urban livability. Travel Behaviour and Society, Volume 21, Pages 265-278. Doi: 10.1016/j.tbs.2020.07.006.

[2] Youssoufi Samy, Houot Hélène, Vuidel Gilles, Pujol Sophie, Mauny Frederic, Foltête Jean-Christophe (2020). Combining visual and noise characteristics of a neighborhood environment to model residential satisfaction: An application using GIS-based metrics. Landscape and Urban Planning, Volume 204, 103932. Doi: 10.1016/j.landurbplan.2020.103932.

[3] Hasegawa Yoshimi, Lau Siu-Kit (2022). Comprehensive audio-visual environmental effects on residential soundscapes and satisfaction: Partial least square structural equation modeling approach. Landscape and Urban Planning, Volume 220, 104351. Doi: 10.1016/j.landurbplan.2021.104351.

[4] Grigolon Anna Beatriz, Dane Gamze, Rasouli Soora, Timmermans Harry (2014). Binomial Random Parameters Logistic Regression Model of Housing Satisfaction. Procedia Environmental Sciences, Volume 22, pages 280-287. Doi: 10.1016/j.proenv.2014.11.027.