Komercīpašumu nozares grūtais ceļš caur procentu likmju ērkšķiem

Lai segtu maksājumus, uzņēmumi izmanto uzkrājumus, paaugstina nomas maksu vai proaktīvi vienojas ar bankām par izdevīgākiem maksājumu grafikiem. Lielākā daļa kredītu ir labi nodrošināti, kas samazina iespējamus banku zaudējumus, ja notiktu kredītriska īstenošanās. Pakāpeniskais EURIBOR samazinājums ļauj ar optimismu lūkoties nākotnē, jo līdz ar to mazinās procentu maksājumu slogs un uzlabojas nozares uzņēmumu noturība pret finanšu šokiem.

Operāciju ar nekustamo īpašumu nozare banku sektoram ir īpaši svarīga, jo no uzņēmumiem izsniegtajiem banku kredītiem nekustamo īpašumu nozarei ir vislielākais īpatsvars (gandrīz trešdaļa – 32 %) [1], un, neskatoties uz cikliskiem un strukturāliem riskiem, šīs nozares kredītportfeļa apjoms 2023. gadā pat pieauga par 8 %. Tāpēc procentu likmju pieaugums un vājā situācija komerciālo nekustamo īpašuma tirgū satrauc, jo tie būtiski ietekmē uzņēmumu finansiālo stāvokli un parāda apkalpošanas spēju. Šī raksta mērķis – ielūkoties dziļāk nozares finanšu situācijā un saprast, vai tā var rezultēties banku sektora zaudējumos.

Banku kreditēto komercīpašumu nozares aizņēmēju analīze

Nekustamo īpašumu nozare galvenokārt sastāv no komercīpašumu attīstītājiem un iznomātājiem [2], tāpēc šīs nozares finanšu dati faktiski atspoguļo komercīpašuma segmenta finanšu stāvokli un tiek izmantoti komercīpašumu segmenta analīzei. Centrālās statistikas pārvaldes (CSP) datu izlase [3] par komersantu finansiāliem rādītājiem ietver visus uzņēmumus, tomēr šajā rakstā tiek analizēti tie komercīpašumu nozares uzņēmumi, kam izsniegti banku kredīti.

Analīzes nolūkos nekustamo īpašumu nozares aizņēmēji ir sadalīti piecās grupās no finansiāli ļoti vājiem uzņēmumiem līdz finansiāli ļoti stipriem uzņēmumiem [4], balstoties uz pieejamiem finanšu rādītājiem. Pirmais novērojums, ka banku finansētie uzņēmumi ir finansiāli stiprākie. Nekustamo īpašumu nozares aizņēmēju vidējais finanšu stāvoklis ir labāks nekā šis nozares uzņēmumu vidējais finanšu stāvoklis pēc CSP  datiem, īpaši rentabilitātes ziņā [5].

Nekustamo īpašumu nozarei liela daļa kredītu tiek piešķirti finanšu ziņā spēcīgiem uzņēmumiem. Precīzāk, 51 % no kredītu portfeļa apjoma jeb 58 % no aizdevumu skaita tiek izsniegti stipriem un ļoti stipriem uzņēmumiem (sk. 1. att.) [6]. Taču arī finansiāli vājiem uzņēmumiem tiek piešķirta ievērojama daļa kredītu – tie veido apmēram trešdaļu no kopējā kredītu portfeļa apjoma.

Banku griezumā dati ilustrē atšķirīgās banku kredītpolitikas pieejas nekustamo īpašumu nozarē, uzsverot, kā dažādu banku riska pārvaldības stratēģijas ietekmē to portfeļus. Piemēram, lai kāpinātu kredītportfeļa apjomu, dažām bankām ir mazāk konservatīva politika un tām ir augstākais finansiāli vājo un ļoti vājo aizņēmēju īpatsvars nekustamo īpašumu nozarē.

Lai gan aizņēmēju vidējais parāda slogs ir adekvāts, par ko liecina pietiekošs vidējais procentu seguma rādītājs un arī pietiekoša vidējā parāda pret kapitālu attiecība, tomēr virknei nekustamo īpašumu nozarē strādājošo aizņēmēju finansiālā noturība ir vāja. Apmēram trešdaļa no izsniegtā kredītportfeļa apjoma ir saistīta ar aizņēmējiem, kuru ieņēmumi nav pietiekoši procentu maksājumu segšanai (procentu seguma rādītājs zem 1.0 reizēm, t.sk. negatīvs [7]). Tādam pašam īpatsvaram ir augsts parāda slogs (attiecīgi 34 % parāda pret kapitālu attiecība pārsniedz 4.0 reizes vai ir negatīva, sk. 2. att.) [8]. Šos datus interpretējot gan jāņem vērā, ka datu pieejamības ierobežojumu dēļ analīze tiek veikta ar EBIT (ieņēmumi pirms procentu un nodokļu atskaitījumiem), nevis koriģētiem EBITDA (ieņēmumi pirms procentu, nodokļu, nolietojuma un amortizācijas atskaitījumiem) datiem. Šādu pieeju analīzē ir lietojusi arī Zviedrijas finanšu uzraudzības iestāde, analizējot riskus komercīpašumu kompānijās [9].

Analizējot procentu maksājumu seguma rādītāju un aizņēmējus ar nepietiekošiem ieņēmumiem procentu maksājumu segšanai, jāatzīmē, ka nekustamo īpašumu nozarē strādājošiem aizņēmējiem ir raksturīgs salīdzinoši zemāks procentu maksājumu seguma rādītājs nekā citu nozaru aizņēmējiem. Tam par iemeslu var būt, pirmkārt, augstāki procentu maksājumi, jo nekustamo īpašumu nozare aktīvi izmanto banku kredītus darbības finansējumam. Otrkārt, non-cash posteņi (nolietojums un amortizācija, vērtības pārvērtēšana) "apēd" ievērojamu daļu no nozares ienākumiem, grāmatvediski samazinot pieejamos līdzekļus procentu maksājumu veikšanai. Treškārt, procentu maksājumi ietver arī procentu maksājumus radniecīgajām un saistītajām sabiedrībām, kas netiek maksāti, bet var tikt kapitalizēti finanšu grūtību gadījumā. Šie faktori kopā ietekmē nekustamo īpašumu nozares uzņēmumu spēju segt procentu maksājumus, padarot to finansiālo stāvokļa novērtēšanu sarežģītāku salīdzinājumā ar citu nozaru uzņēmumiem.

Mīkstinošie faktori

Nekustamo īpašumu nozares attīstība ir pakļauta cikliskumam, un ieguldījumi šajā nozarē ir jutīgi pret procentu likmju pārmaiņām. Tāpēc bankas tradicionāli ievēro piesardzīgu kreditēšanas politiku, izsniedzot kredītus ar zemu attiecību pret nodrošinājuma vērtību. Vidējā pašreizējā nozarei izsniegto kredītu vērtība pret nodrošinājumu ir apmierinošā 47.5 % līmenī. Apmēram 70 % no nozarei izsniegtā portfeļa apjoma ir izsniegti tādiem nozares aizņēmējiem, kuriem kredītu vērtība pret nodrošinājumu ir zem 60 %, savukārt 4 % – bez hipotekārā nodrošinājuma.

Aizņēmēju vājš finansiālais stāvoklis ierobežo iespēju saņemt kredītsaistības ar zemām procentu likmēm (sk. 4. att.). Finansiāli ļoti stipriem un stipriem uzņēmumiem kredītiestādes ir izsniegušas vairāk aizdevumu ar zemākām procentu likmēm, taču zemo likmju saņēmēju īpatsvars ir salīdzinoši neliels, turklāt zemas likmes ir novērojamas arī aizņēmējiem ar ļoti vājām finansēm.

Kredītu attiecība pret nodrošinājuma vērtību nenosaka piemērotu procentu likmi, ko apstiprina vāja korelācija starp šiem diviem rādītājiem. (sk. 5.att., kreisais panelis). Zemākas vai augstākas procentu likmes piemērošanu vairāk nosaka banku cenošanas politika un aizņēmēja finanšu stāvoklis kredīta izsniegšanas brīdī.

Tāpat vāja ir piemērotās procentu likmes korelācija ar procentu seguma rādītāju. Zems vai pat negatīvs procentu seguma rādītājs ir novērojams aizņēmējiem gan ar zemām, gan ar augstām procentu likmēm (sk. 5.att., labais panelis).

Lai spētu laikus segt procentu maksājumus, aizņēmēji pielāgojas situācijai, piemēram, indeksē nomas maksas, ievērojot nomnieku apgrozījumu, iegulda uzņēmumā īpašnieka naudas līdzekļus vai vienojas ar banku par maksājumu grafika pārskatīšanu, pagarinot termiņu, ieviešot labvēlības periodu vai mainot maksājumu grafiku no lineārā uz anuitātes grafiku [10] (tādējādi samazinot mēneša maksājumu slogu).

Nekustamo īpašumu nozares pārskatīto kredītu un ienākumus nenesošo kredītu dati neliecina par kredītriska materializēšanos. Kopš 2023. gada septembra beigām līdz 2024. gada septembra beigām pārskatīto kredītu īpatsvars nekustamo īpašumu nozares kredītportfelī ir tikai nedaudz pieaudzis no 6.3 % līdz 7.8 %. Tajā pašā laikā ienākumus nenesošo kredītu īpatsvars pat nokrita attiecīgi no 2.5 % līdz 2 %.

Lai novērstu maksājumu disciplīnas problēmas, 52 lielākie aizņēmēji [11], kam izsniegti ap 70 % no lielāko aizņēmēju kredītportfeļa apjoma, ir paaugstinājuši savu apgrozījumu 2023. gadā, piemēram, indeksējot nomas maksu. Savukārt 42 lielākie aizņēmēji, kam izsniegti 56 % no lielāko aizņēmēju kredītportfeļa apjoma, ir izmantojuši uzkrātus naudas līdzekļus, bet 12 aizņēmējam (16 % no kredītportfeļa apjoma) kredītsaistības nemainījās vai pat pieauga no 2023. gada septembra beigām līdz 2024. gada jūnija beigām (izņemot ārā aizņēmējus, kas palielināja saistības būvniecības vai renovācijas mērķim). Ņemot vērā pakāpenisku EURIBOR samazinājuma iecenošanu kredītu procentu likmēs, sagaidāms, ka procentu maksājumu slogs arī lēnam mazināsies.

Rakstā izmantotā metodoloģija 

Tiek novērtēts katra uzņēmuma procentu seguma, parāda pret kapitālu un peļņas pret apgrozījumu rādītāju stiprums, iedalot tos trīs kategorijās – vājš, vidējs un stiprs. Procentu seguma rādītājs zem 1.0 ir vājš finanšu rādītājs, līdz 3.0 – vidējs un virs 3.0 – stiprs. Parāds pret kapitālu virs 4.0 vai negatīvs ir vājš finanšu rādītājs, virs 1.5 – vidējs un zem 1.5 – stiprs. Peļņa pret apgrozījumu negatīva – vājš finanšu rādītājs, zem 5 % – vidējs finanšu rādītājs un virs 5 % – stiprs.

Aizņēmēja kopējais finansiālais stāvoklis pēc tam tiek noteikts, ņemot vērā visu šo finanšu rādītāju stiprumu. Precīzāk, ja katrs no rādītājiem ir attiecīgi vājš, vidējs vai stiprs, tam tiek attiecīgi piešķirta vērtība 3, 2 vai 1. Tad katram no aizņēmējiem tiek noteikta šo trīs finanšu rādītāju stipruma vērtību kopsumma. Ja kopsumma ir vienāda ar 3, tad aizņēmēja finansiālais stāvoklis vērtēts kā ļoti stiprs. Ja kopsumma ir 4 vai 5, tad stāvoklis vērtēts kā finansiāli stiprs. Ja kopsummas vērtība ir 6, aizņēmēja finansiālais stāvoklis vērtēts kā vidējs, ja kopsummas vērtība ir 7 vai 8 – vājš, bet 9 – ļoti vājš aizņēmēja finansiālais stāvoklis.

[1] 14 % no kopējā Latvijas rezidentiem izsniegtā kredītportfeļa (2024.g. jūnija beigu dati, avots – Kredītu reģistrs).

[2] Mazāk nozīmīgu daļu šajā nozarē veido nekustamo īpašumu apsaimniekošanas kompānijas.

[3] Ik ceturksni CSP apkopo datus par ekonomiski aktīvo komersantu finansiālo stāvokli. 2023. gadā CSP (visu nozaru) izlases izmērs bijis 4606 uzņēmumi. Sk. https://stat.gov.lv/lv/metadati/8106-nefinansu-komersantu-finansialie-raditaji.

[4] Finansiāli ļoti stipras finanses – 1, stipras finanses – 2, vidējas finanses – 3, vājas finanses – 4, ļoti vājas finanses – 5.

[5] Aizņēmēju izlases un CSP izlases parāda pret kapitālu rādītājs ir attiecīgi 1.47 un 1.54 reizes, procentu seguma rādītājs 2.09 un 2.05, un peļņa pirms nodokļiem pret apgrozījumu 12.1 % un 6.5 %.

[6] Izlases daļa, kurai bija iespējams aprēķināt finanšu rādītājus ar mērķi izvērtēt finanšu stāvokli.

[7] Procentu maksājumu seguma rādītājs ir peļņa pirms nodokļiem un procentu maksājumiem pret procentu maksājumiem. Minimālajam procentu seguma rādītājam ir jābūt vismaz 1.0, un jo augstāks ir rādītājs, jo lielāks ir uzņēmuma finansiālais drošības spilvens.

[8] 16 % no ekspozīcijas ir gan augsts parāda slogs, gan nepietiekoši ieņēmumi procentu maksājumu segšanai.

[9] Sk. https://www.fi.se/contentassets/38855082d5bc489989fa87f794a970d8/fi-analys-45-stora-risker-fastighetsforetag-eng.pdf

[10] Sk. https://datnes.latvijasbanka.lv/fsp/FSP_2024_LV.pdf. Finanšu Stabilitātes Pārskats 2024, sadaļa Komercīpašumu tirgus.

[11] Aizņēmēji, kuru kredītsaistības ir vismaz 5 milj. eiro.