Mājokļu tirgus aktivitātes un mājokļu kreditēšanas tendences – neilgtspējīgā līdzsvarā?

Ieguvumi no straujākas mājokļu renovācijas un lielākas darījumu aktivitātes iedzīvotājiem pieejamu jauno mājokļu segmentā nešaubīgi būtu ievērojami, t.sk. lielai daļai mājsaimniecību uzlabotos dzīves apstākļi un mazinātos apkures rēķini [1], valsts kļūtu klimatam daudz draudzīgāka [2], tiktu vairota valsts energoneatkarība. Tomēr vairums darījumu Latvijas mājokļu tirgū joprojām ir nerenovētu un relatīvi vecāku mājokļu pirkumi. Saskaņā ar Valsts zemes dienesta atvērto datu statistiku 2022. gadā tikai 17 % no visiem dzīvokļu un privātmāju pirkuma darījumiem bija ar ēkām, kas būvētas pēc 2002. gada [3].

Mājokļu kreditēšana

Vērtējot pēc no jauna izsniegto kredītu skaita uz iedzīvotājiem 18-64 gadu vecumā, pēdējos gados aktivitāte mājokļu kreditēšanas tirgū Latvijā un Lietuvā ir līdzīga [4], bet Igaunijā – augstāka (sk. 1. attēlu).

Turpretī vidējā no jauna izsniegtā mājokļa kredīta apjoms Latvijā nozīmīgi atpaliek no pārējām Baltijas valstīm, un pēdējos pāris gadus atšķirība pat palielinās. Tātad Latvijā un Lietuvā mājsaimniecības saistības mājokļa iegādei uzņemas līdzvērtīgi bieži, bet kopumā Lietuvā un Igaunijā iedzīvotāji pēdējos gados ņem aizvien lielākus mājokļu kredītus, kamēr Latvijā šāda tendence nav novērojama (sk. 2. attēlu).

Tas vismaz daļēji ir skaidrojams ar ilgstoši pieaugošu pirkuma darījumu aktivitāti jauno mājokļu segmentā Lietuvā un Igaunijā, kamēr Latvijā jauno mājokļu īpatsvars kopējā pirkuma darījumu apjomā saglabājas zems. Aktivitāti no jauna uzbūvēto mājokļu tirgū labi atspoguļo mājokļu cenu indeksa komponenšu svaru dinamika (kas atspoguļo nevis pašas mājokļu cenas, bet mājokļu darījumu apjomu mājokļu segmentos) [5], precīzāk, īpatsvars, kādu pirkuma darījumi ar jaunajiem mājokļiem veido kopējā pirkuma darījumu apjomā. Latvijā pēdējo 10 gadu laikā tas svārstījies ap 20 %, bet Lietuvā un Igaunijā kopš 2015. gada nozīmīgi pieaug (sk. 3. attēlu).

Mājokļa kredītu procentu likmes Latvijā vēsturiski bija augstākas nekā Lietuvā un Igaunijā (sk. 4. att.), kas daļēji var izskaidrot lēnāku mājokļa kreditēšanas atkopšanos Latvijā pēc 2008. gada krīzes, tajā skaitā zemāku mājokļa kredīta vidējo apjomu salīdzinājumā ar Baltijas kaimiņvalstīm. 2013.–2017. gadā procentu likmju starpība starp mājokļa kredītiem Latvijā un kaimiņvalstīs bija vislielākā, un tieši šajā laikā Igaunijā un it īpaši Lietuvā bija arī straujākais mājokļa kreditēšanas tempu pieaugums.

Vienlaikus pēdējos piecos gados procentu likmes Latvijā vairs būtiski neatšķiras no procentu likmēm Lietuvā un Igaunijā, līdz ar to pašlaik tās nevar izskaidrot joprojām atšķirīgas mājokļa kreditēšanas tendences. Kopš 2018. gada procentu likmes visās Baltijas valstīs uz eirozonas fona ir ļoti augstas, kas citu faktoru starpā var būt skaidrojams arī ar nepietiekamu konkurenci. Kopš EURIBOR pieauguma 2022. gadā procentu likmju starpība ar vidējo eirozonas līmeni turpina palielināties.

Izmantojot datus par procentu likmēm Baltijas valstīs, aprēķinājām, par cik procentiem lielāku (atsevišķos retos gadījumos – mazāku) mājokļa kredītu varēja saņemt mājsaimniecības Lietuvā un Igaunijā, pateicoties zemākām kredītu procentu likmēm (sk. 5 att.). Piemēram, 2014.–2016. gadā aizņēmēji Lietuvā varēja saņemt vismaz par 10 % lielāku mājokļa kredītu tikai zemāku procentu likmju dēļ. Pēdējos gados atšķirīgo procentu likmju nozīme gandrīz izzuda.

Mājsaimniecību pirktspēja

Pirkuma darījumu aktivitāti jauno mājokļu segmentā un mājsaimniecību spēju uzņemties lielākas kredītsaistības var apgrūtināt arī nepietiekami ienākumi. Iedzīvotāju rocību kopumā var negatīvi ietekmēt i) nelabvēlīgākas tendences ienākumu nevienlīdzībā, precīzāk, tas, ka Latvijā atšķirībā no Lietuvas un Igaunijas ir mazinājies iedzīvotāju ar vidēji augstiem ienākumiem īpatsvars jeb vidusslānis, ii) tas, ka turība kopumā Latvijā ir pieaugusi daudz lēnāk nekā Lietuvā un Igaunijā. Tālāk apskatītas abas hipotēzes.

Attiecībā uz vidusslāni apskatītas mājsaimniecības ar ienākumiem no 6. līdz 9. decilei (tas ir, mājsaimniecības, kuru kopējie ienākumi ir starp 60 % - 90 % no augstākajiem valstī). Mājsaimniecībām ar šādiem ienākumiem ir lielāks potenciāls iegādāties jaunu mājokli nekā mazāk turīgajām mājsaimniecībām. Latvijā šo mājsaimniecību saņemto ienākumu īpatsvars visu mājsaimniecību ienākumos nav būtiski samazinājies un pat ir augstāks nekā Lietuvā. Tādējādi  pirkuma darījumu aktivitātes atšķirības jauno mājokļu segmentā Latvijā salīdzinājumā ar Lietuvu nevarētu skaidrot ar mazāku vai sarūkošu mājsaimniecību ar vidēji augstiem ienākumiem īpatsvaru.

Iedzīvotāju turību kopumā labi ilustrē vidējais mājsaimniecību ienākumu līmenis pēc pirktspējas paritātes (ņemot vērā cenu līmeņa atšķirības). Mājsaimniecību turība Latvijā aug lēnāk nekā Lietuvā, krasāk atpaliekot kopš 2016. gada. Tādējādi lēnāks iedzīvotāju turības kāpums ir viens no iemesliem, kādēļ aktivitāte jauno mājokļu segmentā Latvijā ir gausāka nekā Lietuvā. 

Tomēr jāatzīmē, ka, neskatoties uz lēnāku ienākumu izaugsmi, jauno mājokļu cenu un algu attiecība Latvijā vidēji 2022. gadā bija labāka nekā Lietuvā un Igaunijā. Saskaņā ar Luminor aplēsēm [6] Latvijā jauno projektu vidējā kvadrātmetra cena 2022. gada nogalē bija 2300 eiro, Lietuvā – 2900 eiro un Igaunijā – 3400 eiro. Tātad Igaunijā un Lietuvā jauno mājokļu cenas vidēji bija attiecīgi par 48 % un 26 % augstākas nekā Latvijā. Mājsaimniecību kopējo ienākumu atšķirības vidēji ir mazāk krasas.

Papildus jāatzīmē, ka strauja jauno mājokļu cenu procentu likmju kāpuma dēļ jauno mājokļu pieejamība kopš 2022. gada nozīmīgi pasliktinājusies. Plašāki (piemēram, trīs vai četru istabu) mājokļi kļuvuši pieejami vien turīgākajām mājsaimniecībām [7].

Pieci izaicinājumi jauno mājokļu tirgus aktivitātes veicināšanai

Pirmkārt, nozīmīgs šķērslis lielākai darījumu aktivitātei jauno mājokļu segmentā ir zems piedāvājums – gausa jauno mājokļu būvniecība. Jaunu mājokļu būvniecība Latvijā ilgstoši atpaliek no Lietuvas un Igaunijas būvniecības tempa (sk. 8. att.). Mājokļu būvniecības tempu 2014. gada beigās un 2015. gadā mazināja vairāki notikumi Latvijas nekustamā īpašuma tirgū – pēc Zolitūdes traģēdijas veiktie būvniecības prasības pastiprinošie grozījumi Būvniecības likumā, grozījumi noteikumos par nerezidentu investīcijām nekustamajā īpašumā pagaidu uzturēšanās atļaujas iegūšanai, kā arī ar "nolikto atslēgu principa" ieviešanu mājokļu kredītiem saistītās pārmaiņas un nenoteiktība [8]. Svarīgi atzīmēt, ka arī jauno mājokļu darījumu īpatsvars kopējā darījumu apjomā Latvijā nozīmīgāk no Lietuvas un Igaunijas sāka atpalikt 2015. gadā. Ja jauno mājokļu būvniecība kopš 2015. gada būtu līdzvērtīgā līmenī kā vidēji Igaunijā un Lietuvā, tad mājokļu kreditēšanas apjoms Latvijā būtu par aptuveni 6-7 % no iekšzemes kopprodukta (IKP) lielāks nekā šobrīd [9].

Otrkārt, vidēji zemāka jauno projektu cenu un algu attiecība Latvijā liecina arī par zemāku pieprasījumu – spēju vai vēlmi iegādāties jaunuzbūvētu mājokli. Papildu algu pirktspējai, kas apskatīta iepriekš, daļai iedzīvotāju spēju iegādāties jauno mājokli kavē neoficiāli ienākumi. Saskaņā ar Rīgas Ekonomikas augstskolas Ēnu ekonomikas indeksu aplokšņu algu īpatsvars Latvijā ilgstoši ir augstākais Baltijas valstīs – 2022. gadā tas sasniedz 25.0 % [10]. Turpretī vēlmi iegādāties jauno mājokli kavē to pret otrreizējā tirgū piedāvātajiem mājokļiem relatīvi augstā pārdošanas cena un, iespējams, arī augstāka iedzīvotāju piesardzība ļoti lielu pirkumu veikšanā.

Treškārt, nelabvēlīga demogrāfiskā situācija un strauja depopulācija ierobežo mājokļu tirgus attīstību. Norises jauno mājokļu tirgū būs atkarīgas arī no tā, cik sekmīgi tiks risināts šis strukturālais izaicinājums. Atšķirībā no Lietuvas un it īpaši no Igaunijas iedzīvotāju skaits Latvijā kopumā turpina strauji samazināties [11], bet mājsaimniecību skaits neaug [12]. Kopš 2012. gada sākuma Latvijā iedzīvotāju skaits saruka par 8 % salīdzinājumā ar 5 % samazinājumu Lietuvā un 3 % pieaugumu Igaunijā, un pēdējos piecos gados atšķirības ar pārējām Baltijas valstīm ir vēl krasākas. Saglabājoties izteikti negatīvam iedzīvotāju dabiskajam pieaugumam un iedzīvotāju sastāvam pakāpeniski novecojot, atšķirībā no kaimiņvalstīm Latvijā joprojām negatīvs ir arī migrācijas saldo [13]. Ņemot vērā, ka iedzīvotāju aizbraukšanu no Latvijas būtiski veicina arī neekonomiska rakstura apsvērumi [14], ļoti maz ticams, ka situācija šajā ziņā tuvākajos gados uzlabosies.

Ceturtkārt, jauno mājokļu darījumu aktivitāti Latvijā iegrožo arī nevienmērīgāka reģionālā attīstība. Jaunu mājokļu būvniecība ārpus Rīgas un Pierīgas ir ļoti gausa, un arī mājokļu kreditēšana ārpus Rīgas un Pierīgas bijusi izteikti kūtra, jo īpaši salīdzinot ar Lietuvu.

Piektkārt, ņemot vērā, ka esošo (energoneefektīvāko) mājokļu cenas kopš 2022. gada otrā pusgada nedaudz mazinās, tirgū var veidoties nelabvēlīgs līdzsvars. Proti, pastāv risks, ka, pieejamībai mājokļiem jaunos projektos salīdzinot ar mājokļiem nerenovētos projektos krasi pasliktinoties, var nozīmīgi pieaugt pieprasījums pēc energoneefektīviem mājokļiem.

Lai veicinātu kvalitatīva un pieejama dzīvojamā fonda pieaugumu Latvijā un reģionos, nepieciešama vairāku strukturālo nepilnību (piemēram, birokrātiskie šķēršļi būvniecībai, ēnu ekonomika, atbilstoša darbaspēka trūkums reģionos) risināšana. Aktivitātei mājokļu tirgū atkal atjaunojoties, reģionālo atšķirību mazināšanai līdztekus šķēršļu būvniecībai mazināšanai papildus apsverama valsts atbalsta programmas mājokļu iegādei ģimenēm ar bērniem pilnveide, lielāku atbalstu paredzot reģioniem ārpus Rīgas un Pierīgas. Tomēr šie finanšu vides apsvērumi sniegtu rezultātu tikai papildus citiem pasākumiem, kas vairotu darba, izglītības un citu pakalpojumu pieejamību reģionos. Nelabvēlīga līdzsvara iestāšanās varbūtību mazinās uz aizņēmēju vērsto makrouzraudzības instrumentu mīkstināšana energoefektīviem mājokļiem.

Secinājumi

Pirkuma darījumu aktivitāte jauno mājokļu tirgū Latvijā ir daudz gausāka nekā Lietuvā un Igaunijā, un tas vismaz daļēji izskaidro, kāpēc jauno mājokļu kreditēšanas apjomi Latvijā ir zemāki. Mājokļa kreditēšanu Latvijā salīdzinājumā ar kaimiņvalstīm vēsturiski visai būtiski ierobežoja augstākas procentu likmes. Pēdējos piecos gados gan šīs atšķirības Baltijas valstīs izzuda, taču pašlaik procentu likmes visās Baltijas valstīs ir ļoti augstas, lielā mērā norādot uz nepietiekošu banku konkurenci. Lai gan iedzīvotāju ienākumi Latvijā kopumā ir mazāki nekā Lietuvā un Igaunijā, turības līmenis pilnībā neizskaidro atšķirības jauno mājokļu pirkuma darījumu aktivitātē, jo arī jauno mājokļu cenas vidēji Latvijā ir būtiski zemākas.

Jauno mājokļu tirgus aktivitāti kavē nepietiekams pieejamu jaunu mājokļu piedāvājums, īpaši izteikti tas ir reģionos. Piedāvājuma veicināšanai jārisina vairākas strukturālas nepilnības. Tostarp nozīmīgs arī tāds strukturāls izaicinājums kā nelabvēlīgā demogrāfiskā situācija un līdz ar to straujā depopulācija. Aktivitātei mājokļu tirgū atjaunojoties, reģionālo atšķirību mazināšanai papildus apsverama valsts atbalsta programmas mājokļu iegādei ģimenēm ar bērniem pilnveide, lielāku atbalstu paredzot reģioniem ārpus Rīgas un Pierīgas. Programmas pilnveide sniegtu rezultātus, ja papildus tiktu īstenoti arī citi pasākumi, kas vairotu darba, izglītības un citu pakalpojumu pieejamību reģionos.

Jauno mājokļu pieejamībai kopš 2022. gada krasi pasliktinoties, var veidoties neilgtspējīgs līdzsvars – augt pieprasījums pēc energoneefektīviem mājokļiem, kuriem ir nozīmīgi zemāka cena, bet augstāki ikmēneša rēķini. Nelabvēlīga līdzsvara iestāšanās varbūtību mazinās uz aizņēmēju vērsto makrouzraudzības instrumentu mīkstināšana energoefektīviem mājokļiem.

[1] Skatīt, piemēram, Colliers International Advisors aplēses – jaunajos projektos vidējās dzīvokļu apkures izmaksas aizvadītajā apkures sezonā bija gandrīz trīsreiz zemākas nekā padomju laika ēkās. Saite uz rakstu.

[2] Ēku apsilde ir nozīmīgs enerģijas patēriņa un siltumnīcas efektu izraisošās gāzes avots, tādējādi energoefektīvāku mājokļu izmantošana būtiski mazinātu ietekmi uz vidi.

[3] 2003. gadā stājās spēkā būvnormatīvu prasības ar vērā ņemamiem uzlabojumiem siltumtehniskajās prasībās ēku norobežojošajām konstrukcijām (ārējās sienas, jumti, bēniņu pārsegumi, grīdas virs neapkurināmiem pagrabiem, ārsienu logi, durvis u.c.).

[4] Mājsaimniecību banku kredītu attiecība pret IKP Lietuvā 2023. gada 2. ceturksnī bija 6. zemākā, bet Latvijā – pati zemākā eirozonā.

[5] Mājokļu cenu komponenšu svari atspoguļo mājokļu pirkumu struktūru iepriekšējā kalendārajā gadā un tiek pārskatīti reizi gadā. Jauns mājoklis definēts kā iepriekš neapdzīvots dzīvoklis vai māja. Vairāk par mājokļa cenu indeksa un to svaru metodoloģiju skatīt: Mājokļu cenu indekss

[6] Skatīt Luminor aplēses. Jāņem vērā, ka jauno mājokļu tirgus ir ļoti nehomogēns, un tas apgrūtina precīzu cenu salīdzinājumu. Taču arī saskaņā ar Colliers International Advisors un Ober House Real Estate Advisors aplēsēm jauno mājokļu cenas Rīgā 2022. gadā bijušas nozīmīgi zemākas nekā Tallinā un Viļņā.

[7] Skatīt Finanšu Stabilitātes Pārskata 2023 1.3 ielikumu

[8] Aktīvākas diskusijas par “nolikto atslēgu principa” ieviešanu uzsākās 2014. gada sākumā. Saeima grozījumus Maksātnespējas likumā, kas paredzēja obligātu “nolikto atslēgu principa” stāšanos spēkā no 2015. gada 1. janvāra, trešajā lasījumā apstiprināja 2014. gada 25. septembrī. Iecere 2014. gada nogalē tika atlikta un pārskatīta, padarot “nolikto atslēgu principu” par izvēles iespēju - tā ir spēkā kopš 2015. gada 1. marta.

[9] Aprēķinā pieņemts, ka mājokļu vidējā cena atbilstu jauno mājokļu cenai attiecīgajā gadā un ka puse no šiem mājokļiem tiktu iegādāti ar kredītu palīdzību, veicot 15 % pirmo iemaksu. Pieņemts arī, ka jaunie mājokļi tiek pilnībā pārdoti 2 gadu laikā kopš uzbūvēšanas (pirmajā gadā pārdoti 75 % no mājokļiem, nākamajā gadā 25 % no mājokļiem).

[10] Skatīt SSE Riga "Shadow Economy Index for the Baltic Countries 2009-2022"

[11] 2022. gadā kritums nebija novērojums tikai Ukrainas kara bēgļu pieplūduma dēļ.

[12] Saskaņā ar Eurostat datiem, mājsaimniecību skaits Latvijā 2022. gadā bija aptuveni līmenī, kāds tas bija 2018. gadā, savukārt Lietuvā un Igaunijā mājsaimniecību skaits periodā no 2018. gada līdz 2022. gadam pieauga par attiecīgi 11 % un 12 %.

[13] Neņemot vērā vienreizējo Ukrainas imigrantu pieaugumu 2022. gadā.

[14] Sk., piemēram, Mihaila Hazana raksta Eiropas Komisijas darba tirgus ekspertīzes centra pārskatam 8. attēlu.