Nekustamā īpašuma cenas un iedzīvotāju ienākumi Baltijas valstīs

Pēdējo 10 gadu laikā Latvijā tika piedzīvotas straujas mājokļu cenu pārmaiņas. Pēc strauja cenu pieauguma laikā no 2005. līdz 2007. gadam (sk. 1. att.), sekoja vēl straujāks to samazinājums līdz 2010. gadam, mājokļu cenām krītot pat par 50% no to maksimālā līmeņa[1]. Vēl straujāks cenu samazinājums bija vērojams sērijveida dzīvokļiem Rīgā, kuri veido nozīmīgu daļu no nekustamā īpašuma tirgus, – pat par 70%[2].

Ko tas nozīmē iedzīvotājiem? Šeit neliels piemērs. Pieņemsim, ka vidējā sērijveida dzīvokļa lielums ir aptuveni 55 m². Lai tādu nopirktu, iedzīvotājam ar vidējo algu (pieņemot, ka visa alga tiek atdota dzīvokļa iegādei, abstrahējoties no citiem sadzīves izdevumiem) 2007. gadā vajadzēja strādāt 18.7 (!) gadus. 2009. gada beigās šis laiks bija samazinājies līdz 4.4 gadiem, bet 2013. gada beigās tas bija aptuveni 4.7 gadi. Aptuveni tādi pati attiecība tika novērota 2000. - 2001. gadā.

1. attēls. Mājokļa cenu indekss Latvijā kopā un sērijveida dzīvokļu vidējā cena Rīgā

Avots: Centrālā statistikas pārvalde, SIA "Latio"

Šajā rakstā vairāk pievērsīsimies tikai vienam no nekustamā īpašuma tirgus analīzes jautājumiem – mājokļu cenu saistībai ar iedzīvotāju ienākumiem. Pirms tam gan nedaudz ieskatīsimies, kādi citi faktori var ietekmēt nekustamā īpašuma cenas.

Nekustamā īpašuma piedāvājums un pieprasījums

Protams, nekustamā īpašuma cenas ietekmē ne tikai iedzīvotāju ienākumu līmenis, bet arī dažādi citi pieprasījuma un piedāvājuma faktori. Nekustamo īpašumu piedāvājumu tirgū palielina būvniecības izmaksu samazināšanās (gan samazinoties būvmateriālu tirgus cenām, gan attīstoties būvniecības tehnoloģijām, kas ļauj uzlabot efektivitāti). Nekustamā īpašuma piedāvājumu sekmē arī nekustamā īpašuma cenu pieaugums. Taču ir arī daudz citu faktoru, kurus nav tik viegli izmērīt, piemēram, iedzīvotāju un nekustamā īpašuma attīstītāju nākotnes gaidas vai nekustamā īpašuma investoru rīcība. Latvijas gadījumā pēdējais faktors ir diezgan nozīmīgs – krīzes laikā kredītiestāžu nekustamā īpašuma pārvaldīšanas uzņēmumu rīcībā ir nonācis ievērojams nekustamo īpašumu portfelis, tādējādi to lēmumi attiecībā uz šo īpašumu virzību tirgū var ietekmēt kopējo piedāvājumu.

Nekustamā īpašuma pieprasījumu savukārt ietekmē demogrāfiskie faktori (lielāka dzimstība un jaunu ģimeņu veidošanās veicina pieprasījumu), īpašuma cenas, kredīta pieejamība un cena, patērētāju un investoru preferences, kā arī valsts atbalsta un nodokļu politika. Sīkāk nekustamā īpašuma piedāvājuma un pieprasījumi faktori analizēti, piemēram, Egert & Mihaljek 2007[3], Stepanyan V. et al. 2010[4] u.c. pētījumos.

Patlaban piedāvājuma pusē nav vērojama liela aktivitāte. Lai arī būvniecības izmaksas samazinājās finanšu krīzes laikā, pēdējo trīs gadu laikā tās ir pakāpeniski augušas un sasniegušas apmēram tādu pašu nominālo līmeni kā 2007. gadā. Tajā pašā laikā mājokļu cenu indekss norāda, ka jauno mājokļu cenas ir atgriezušās pirmskrīzes līmenī, tomēr uzbūvēto jauno dzīvojamo ēku platības ziņā Latvija ir atgriezusies tikai 2004. gada līmenī. Plašāk par to, kā tendences būvniecības tirgū ietekmē mājokļu piedāvājumu, var lasīt Latvijas Bankas ekonomista Igora Kasjanova rakstā [5].

Šādu zemu būvniecības aktivitāti ļauj izskaidrot nekustamā īpašuma pieprasījuma puses faktori. Lai arī pieprasījums pēc mājokļiem pēc ekonomikas krīzes ir atguvies, tas nebūt nav tik spēcīgs kā pirms tās. Mājsaimniecībām joprojām ir augsts parāda līmenis. Mājsaimniecību ienākumi pieaug pakāpeniski, bet tie vēl joprojām ir samērā zemi, lai veidotu nozīmīgus uzkrājumus, kas ir nepieciešami jauna vai labāka/lielāka mājokļa iegādei. Savukārt kreditēšanas politika ir ievērojami piesardzīgāka, jo kredītiestādēm vēl joprojām ir augsts mājsaimniecību kavēto kredītu līmenis, līdz ar to tās nevēlas uzņemties jaunus riskus. Kredītiestāžu rīcībā ir nonācis arī samērā liels nekustamo īpašumu portfelis, kurš tām ir jāapsaimnieko vai jāpārdod, līdz ar to kredītiestādes var būt primāri ieinteresētas esošo īpašumu realizācijā, bet izvairīgas attiecībā uz jaunu aizdevumu izsniegšanu citu īpašumu iegādei vai attīstīšanai.

Lai gan dzīvojamā platība uz vienu iedzīvotāju Latvijā vēl arvien ir samērā zema, salīdzinot ar citām Eiropas valstīm (piemēram, 2012. gada beigās dzīvojamais fonds uz vienu iedzīvotāju Latvijā[6] bija 35 m², kamēr Somijā[7] 2012. gadā tas bija 40 m², bet Vācijā[8] 2010. gadā – 45.1 m²), tomēr zemā dzimstība un ievērojamā iedzīvotāju emigrācija pēdējo desmit gadu laikā nebūt neveicina nekustamā īpašuma pieprasījumu.

Pēdējo gadu laikā aizvien nozīmīgāku lomu Latvijas nekustamā īpašuma tirgū ir ieguvis nerezidentu pieprasījums. Tas pieauga līdz ar iespēju iegūt termiņuzturēšanas atļauju Latvijā (un Šengenas zonā), iegādājoties nekustamo īpašumu. Taču nerezidenti samērā augstā cenu sliekšņa dēļ, kas nepieciešams, lai iegūtu uzturēšanās atļauju, ietekmē pieprasījumu galvenokārt pēc ekskluzīvajiem īpašumiem Rīgā un Jūrmalā, kuru cena pārsniedz 143 tūkst. eiro. Tāpēc var secināt, ka rezidentu pieprasījuma puse vēl joprojām ir vāja, bet nerezidentu pieprasījums galvenokārt ir vērsts dārgāko īpašumu virzienā.

Lielākā daļa Latvijas iedzīvotāju mīt mājokļos, kas pieder viņiem pašiem, nevis tādos, kas tiek izīrēti. 2013. gadā pašiem piederošos mājokļos dzīvoja nedaudz vairāk nekā 80% Latvijas iedzīvotāju[9]. Šī proporcija ir viena no augstākajām starp Eiropas Savienības (ES) valstīm, to ietekmējusi gan privatizācija, gan iedzīvotāju attieksme pret mājokļu īri un pirkšanu.

Kopš 2011. gada vērojama tendence, ka dzīvokļu īres cenas sākušas pieaugt, bet to pirkšanas cenas bijušas diezgan nemainīgas, tāpēc attiecība starp pirkšanas/īres cenām samazinājusies, pie atbilstošām iespējām veicinot izvēli par labu dzīvokļu pirkšanai, nevis īrei. Piemēram, atbilstoši nekustamā īpašuma uzņēmuma SIA "Pillar Management" un sabiedriskās domas pētījumu firmas "TNS Latvia" 2013. gada nogalē veiktajam pētījumam, tuvāko divu gadu laikā 13% no Latvijas iedzīvotājiem plāno iegādāties mājokli[10].

Tā kā dzīvokļu īres tirgus Latvijā nav tik attīstīts kā vidēji ES, bet daudz lielāka nozīme ir iedzīvotāju īpašumā esošiem mājokļiem un to tirdzniecībai, lielāku uzmanību pievērsīsim tieši mājokļu tirdzniecības, nevis īres attīstības tendencēm. Tātad jāņem vērā, ka iedzīvotāju pirktspēju ietekmē daudzi dažādi faktori – gan iepriekš minētie, gan kredītu pieejamība, bet šoreiz atsevišķi aplūkosim tikai vienu no šiem faktoriem – kā mājokļu cenas mainās attiecībā pret iedzīvotāju ienākumiem.

Dzīvokļu cenu attiecība pret ienākumiem

Viens no mājokļu cenu vērtēšanas kritērijiem ir mājokļa cenas attiecība pret iedzīvotāju ienākumiem. Tam pamatā ir pieņēmums, ka ilgtermiņā mājokļu cenām ir jābūt atbilstošām iedzīvotāju ienākumiem, bet īstermiņā tās var svārstīties. Ja mājokļa cenas pārsniedz ilgtermiņa līdzsvara līmeni, tad iedzīvotāju pirktspēja ir zema un pieprasījuma kritumam vajadzētu mazināt tirgus aktivitāti, līdz pieaug ienākumi vai samazinās cenas. Ja mājokļa cenas ir zem līdzsvara līmeņa, pieprasījuma pieaugumam vajadzētu stimulēt jaunu projektu attīstību un cenu pieaugumu esošajiem mājokļiem.

Protams, mājokļu cenas ietekmē ļoti daudz dažādu faktoru un iedzīvotāju ienākumu līmenis ir tikai viens no tiem. Taču, nenoliedzami, tieši iedzīvotāju ienākumu līmenis ir viens no svarīgākajiem faktoriem, līdz ar to šāda analīze ir būtisks veids, kā novērtēt situāciju nekustamā īpašuma tirgū. Galvenie jautājumi – kādu tieši cenu attiecināt pret kādiem tieši ienākumiem un kāda attiecība ir uzskatāma par līdzsvara līmeni?

Latvijas nekustamā īpašuma tirgū nereti ir izskanējis pieņēmums, ka "optimāls" cenu līmenis ir tāds, ka dzīvokļa pirkšanas cena par m² ir ne lielāka par mēneša darba algu, bet, ja tā ir būtiski lielāka, sagaidāma cenu/ienākumu līmeņa korekcija[11]. Protams, dzīvokļu izmēri ir dažādi un ne visas algas tiek pilnībā atspoguļotas oficiālajā statistikā, tomēr šis indikators ir viegli uztverams un interpretējams un sniedz ieskatu situācijas attīstībā.

2. attēls. Sērijveida dzīvokļu Rīgā vidējās cenas attiecībā pret 12 mēnešu vidējo neto darba samaksu Rīgā

Avots: SIA "Latio", Centrālā statistikas pārvalde, autoru aprēķini.

Latvijas gadījumā problēmas rada nekustamo īpašumu cenu dati – pietiekami gara un salīdzināma laikrinda ir pieejama vien par sērijveida dzīvokļu Rīgā cenām (SIA "Latio" dati), līdz ar to novērtējums attiecas tikai uz sērijveida dzīvokļiem galvaspilsētā.

Sērijveida dzīvokļu cenas attiecība pret 12 mēnešu vidējo darba samaksu (turpmāk tekstā – cenas/algas attiecība) Rīgā kopš 2010. gada sākuma ir stabila (sk. 2. att.). Tas nozīmē, ka, lai nopirktu vienu m² sērijveida dzīvoklī Rīgā, rīdziniekam jāšķiras aptuveni no viena mēneša algas.

Ko ir iespējams secināt no iepriekš minētā? Pirmkārt, lielu daļu no aplūkotā perioda veido nekustamo īpašumu cenu bums, kura laikā tā cenas pieauga straujāk nekā vidējā darba samaksa. Otrkārt, mājsaimniecību kreditēšana Latvijā pagājušās desmitgades sākumā bija ļoti zemā līmenī, līdz ar to tās straujā izaugsme, kas sākās līdz ar Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas nodošanu ekspluatācijā (2001. g.) un paātrinājās līdz ar Latvijas pievienošanos Eiropas Savienībai (2004. g.), strauji palielināja nekustamā īpašuma pieprasījumu. Nekustamā īpašuma cenu burbulis veidojās dažādu faktoru ietekmē (tostarp spekulatīvas nekustamā īpašuma tirdzniecības dēļ un cenu pieauguma inerces dēļ – nekustamā īpašuma cenu pieaugums veicināja gaidas arī par to turpmāku izaugsmi). Šo pieprasījumu pēc nekustamajiem īpašumiem piedāvājuma puse nespēja kompensēt, tādējādi radot ilgstošu augšupvērstu spiedienu uz nekustamā īpašuma cenām. Šis burbulis plīsa vien 2007. gada pirmajā pusē, pēc tam cenas/algas attiecība nekustamā īpašuma cenu krituma dēļ samazinājās, līdz 2010. gadā nostabilizējās.

Lai arī pēdējo sešu gadu laikā, kredītiestādēm kļūstot piesardzīgākām, kredītu izsniegšanas standarti ir bijuši ievērojami stingrāki nekā 2005. - 2007. gadā, kredītlīdzekļi ir bijuši pieejami, tiesa, par dārgāku cenu (lielākām pievienotajām procentu likmēm) un mazākā apmērā (zemāku pieejamā kredīta attiecību pret nodrošinājuma vērtību).

Ir notikušas arī strukturālas pārmaiņas mājokļu tirgū – ja 1999. - 2001. gadā sērijveida dzīvokļi absolūti dominēja veikto darījumu skaita ziņā, tad līdz ar jaunu daudzdzīvokļu māju būvniecību aizvien lielāku daļu ieguva jaunie projekti. Protams, jaunie projekti vēl joprojām veido relatīvi mazu daļu no mājokļu darījumu skaita (apmēram 10% no kopējā darījumu skaita), tomēr tie viennozīmīgi ietekmē kopējo tirgus situāciju, paplašinot potenciālo pircēju izvēles iespējas. Līdz ar to sērijveida dzīvokļi Latvijā vairs neatspoguļo vidējo mājokli, bet drīzāk līmeni mazliet zemāku par vidējo.

Baltijas valstu salīdzinājums

Interesanti aplūkot, kāda ir Latvijas mājokļu cenu/algu attiecība citu Baltijas valstu kontekstā. Diemžēl nav pieejami pilnībā salīdzināmi dati, tomēr varam novērot to galvenās attīstības tendences (sk. 3. att.).

Aprēķinam tiek izmantoti sekojoši rādītāji:

• Latvijā – sērijveida dzīvokļu cenas Rīgā, vidējās algas Rīgā;
• Lietuvā – dzīvokļu cenas visā valstī, vidējās algas valstī;
• Igaunijā – līdz 2008. gadam divistabu dzīvokļu cena Tallinā, no 2009. gada – visi dzīvokļi Tallinā, vidējās algas Tallinā.

Datiem par algām, lai izslēgtu sezonalitātes ietekmi, izmantoti ceturkšņu vidējie līmeņi.

3. attēls. Mājokļu cenu/algu attiecība Baltijas valstīs

Avots: SIA "Latio", Centrālā statistikas pārvalde, Lietuvas Centrālā banka, Lietuvas statistikas departaments, Igaunijas statistika, autoru aprēķini

Līdz 2005. gadam šo valstu attīstības tendences bija līdzīgas, bet pēc tam cenu/algu attiecība Latvijā pieauga straujāk nekā citās Baltijas valstīs. To noteica straujais sērijveida dzīvokļu cenu pieauguma Rīgā, jo algu pieauguma tendences visās trīs valstīs bija līdzīgas.

Savukārt Lietuvā 2006. gadā mājokļu cenu pieaugums samazinājās un kļuva līdzīgāks algu pieaugumam, līdz ar to saglabājās stabilāka cenu/algu proporcija, bet Igaunijā, lai gan mājokļu cenas turpināja strauji pieaugt, līdzvērtīgi spēja pieaugt arī algu līmenis.

Laikā no 2010. gada visās trijās valstīs cenu/algu attiecība ir kļuvusi stabilāka, Lietuvā un Igaunijā tiem nostabilizējoties nedaudz zem pusotras algas par m², bet Latvijā – nedaudz virs vienas algas par m². Šāda cenu/algu attiecības dinamika apstiprina pieņēmumu, ka sērijveida dzīvokļu cenu līmenis vairs nereprezentē vidējo mājokļu cenu līmeni, jo tirgū klāt ir nākuši jaunie projekti. Līdz ar to, Lietuvai un Igaunijai aprēķinot cenu/algu attiecību no visu dzīvokļu vidējām cenām, šā brīža līmenis ir augstāks nekā Latvijā no sērijveida dzīvokļu cenām aprēķinātais, bet arī tas ir relatīvi stabils pēdējo divu gadu laikā. Tomēr galvenais secinājums – mājokļu cenu/algu attiecība visās trijās Baltijas valstīs pēdējo gadu laikā ir stabilizējusies.

I. Kasjanovs analītiskajā rakstā par nekustamā īpašuma cenu tendencēm Latvijā norāda, ka, lai gan nekustamā īpašuma nozarē vērojama izaugsme, tā saistīta ar strukturālām pārmaiņām un statistikas metodoloģijas īpatnībām. Arī ienākumu/mājokļu cenu analīze liecina, ka šo rādītāju attiecība ir stabila un pie esošās tautsaimniecības izaugsmes un kredītlīdzekļu pieejamības, mājokļu tirgus attīstība ir vērtējama kā samērīga.

Ja nekustamā īpašuma cenas turpinās pieaugt līdzīgā tempā kā vidējais ienākumu līmenis valstī, šāda stabila attīstība turpināsies. Straujāka nekustamā īpašuma cenu pieauguma gadījumā, pirms sākt uztraukties par jaunu nekustamo cenu burbuli, jāveic rūpīga tirgus analīze, jo šādas izmaiņas var ietekmēt dažādas strukturālas izmaiņas, kuru dēļ cenu pieaugums būtu pamatots (piemēram, cenas varētu pieaugt, palielinoties mājokļu kvalitātei, mainoties likumdošanai, mainoties kredītlīdzekļu pieejamībai). Tāpēc, lai vērtētu un nodrošinātu makroekonomisko stabilitāti, arī turpmāk analizēsim riskus un pievērsīsim uzmanību nekustamo īpašumu tirgus jautājumiem.

_____________________________

[1] Aprēķins balstīts uz Centrālās statistikas pārvaldes Mājokļa cenu indeksu.