Nekustamā īpašuma tirgus eiro zonā – rudenīgais briedums

Mājokļu tirgus piedāvājums un aktivitāte tajā

Pirms globālās finanšu krīzes 2007.-2008. gadā, eiro zonā bija augsts to mājokļu skaits, kas tiek nodoti ekspluatācijā (1.attēls).  Šis skaits strauji kāpa pēdējos gados tieši pirms krīzes – acīmredzami tika pārvērtēts iedzīvotāju pirktspējas un finansiālās labklājības pieaugums ilgtermiņā. Pēckrīzes gados šī rādītāja kritums bija pat straujāks nekā tā pieaugums pirms krīzes, taču pēdējos gados tas ir uz pusi mazāks, ja salīdzinām ar gadsimta sākumu. Jaunu māju būvniecību eiro zonā nosaka:

• mājokļu tirgus situācija konkrētajā teritorijā,
• regulējumi, 
• demogrāfiskā situācija (iedzīvotāju skaita pieaugums), 
• nedaudz arī iedzīvotāju blīvums [1].

Kopējais mājokļu skaits eiro zonā mainās lēni, turklāt pēdējo gadu laikā šī rādītāja pieauguma temps ir mazinājies. 

Mājokļu piedāvājums ir svarīga komponente cenu formēšanā tirgū. Jāuzsver arī regulācijas nozīme, tā pēdējos gados kļuvusi stingrāka visā eiro zonā, tas savukārt neveicina mājokļu piedāvājumu [2] [3]. Tāpat atbilstošu mājokļu piedāvājumu neveicināja ierobežotās zemes platības pilsētās, imigrantu pieplūdums, darbaspēka pārvietošanās neelastība un darbaspēka rezidences nesakritība ar darbaspēka pieprasījuma rezidenci, resursu cenu pieaugums, mājokļu nepietiekama kvalitāte.

Mājokļu darījumu summa kopš 2014. gada pieaug, to var skaidrot ar mājokļu cenu pieaugumu, otrreizējā tirgus lielāku aktivitāti iepretim jaunu mājokļu tirgum un atbalstošu monetāro politiku ar rekordzemām procentu likmēm. Mājokļu darījumu skaits atradās uz plato 2008. – 2015. gados un pēc tam, pieauga līdzīgi kā mājokļu darījumu summa (2.attēls). Attēlā redzams, ka laika periodā līdz 2013. gadam, eiro zonas iedzīvotāji nekustamajam īpašumam deva priekšroku salīdzinājumā ar citu aktīvu iegādi (piemēram, akcijas, obligācijas, skaidrā nauda), vēlāk to uzmanība pārorientējās  uz citiem aktīviem, bet pēdējos gados atkal nekustamā īpašuma tēma ir aktualizējusies, acīmredzot samazinoties citu aktīvu pievilcībai.

Mājsaimniecību lielums eiro zonā ir mainījies maz, bet tam ir novērojama lēna samazinājuma tendence (3.attēls), tas ietekmēs mājokļu tirgu, acīmredzot pieprasījumam palielinoties pēc dzīvojamām telpām ar mazāku platību. Mājokļu cena attiecībā pret īri ievērojami pieauga pirms globālās finanšu krīzes, tad šī attiecība samazinājās, bet kopš 2015. gada atkal strauji pieaug uz mājokļu cenu pieauguma rēķina. Visticamāk tuvākajos gados ir jāseko tendences maiņai – jābūt mājokļu cenu korekcijai vai arī straujāk ir jāpieaug īres cenām, kuru gan bremzēs maksātspējas pavājināšanās līdz ar augstām energoresursu cenām.

Pētījumā (Koeniger, Lennartz, Ramelet) redzams, ka centrālās bankas likmes samazinājums par 25 bāzes punktiem rada mājokļu cenu pieaugumu par 2.0-4.5% tādās valstīs kā Vācija, Itālija, Šveice [4]. Pētījums par Austrāliju šo proporciju uzrāda līdzīgu, proti, 25 bāzes punkti ietekmē mājokļu cenas 1.9%-3.8% apjomā [5]. Ko tas nozīmētu mūsdienu apstākļos, ja pretējā virzienā  ejot procentu likmēm  būtu līdzīga reakcija? Ja ņem vērā finanšu tirgus gaidas oktobra sākumā, kad kopējais ECB likmes palielinājums varētu būt 275-300 bāzes punkti [6], tad, pamatojoties uz mazākajiem skaitļiem, t.i. 2% mājokļu cenu pieaugumu un 275 bāzes punktu likmju kāpumu, mājokļu cenu korekcija varētu būt 22%. Tālāk rakstā par to, kāpēc vēsturiskās likumsakarības varētu arī neatkārtoties.

Mājokļu īres iespējas visbiežāk izmanto mazāk nodrošinātā sabiedrības daļa, kas nevar atļauties mājokļa iegādi, tai skaitā arī imigranti [7] [8]. Attiecīgi īres maksas izmaiņas ir mazāk elastīgas nekā mājokļu cenas. Piemēram, ja sāk ievērojami augt īres maksa, tad šis kāpums ir noturīgāks un mazāk mainīgs nekā mājokļu cenu kāpums. Tas varētu nozīmēt, ka algu kāpums sāk radīt “otrā raunda efektus”. Augstas inflācijas apstākļos, arī būvniecības izmaksām pieaugot, un lēnām pārejot algu kāpumā, ir pamats sagaidīt īres cenu straujāku kāpumu nekā tas novērots iepriekšējos gados. Attiecībā uz eiro zonas mājsaimniecību uzkrājumiem, uzkrājumi pieaug piesardzības periodos, par tādiem var saukt periodu īsi pēc globālās finanšu krīzes (apmēram 2009. gadā) un Covid-19 pandēmijas laika periodu (4.attēls), kad nākotnes perspektīvas bija neskaidras. Savukārt 2022. gadā strauji ir pieaugusi inflācija, kas deldē uzkrājumus, jo iedzīvotāji vairāk sāk tērēt vairāk, lai daļēji saglabātu iepriekšējo patēriņa līmeni.

Eiro zonas mājsaimniecību parāds attiecībā pret ienākumiem ir zemāks nekā 2008. gadā, savukārt mājsaimniecību kredīti pret IKP ir tikai nedaudz mazāki nekā tie bija pirms globālās finanšu krīzes (5.attēls). Šo attīstību paskaidro 6. attēls, kurā atspoguļots iedzīvotāju ienākumu pieaugums pret IKP. Globālās krīzes viens no iemesliem bija nekustamā īpašuma cenu burbulis, pārspīlēta nekustamā īpašuma kreditēšana ar vājiem kreditēšanas standartiem. Pēdējā desmitgadē kreditēšana ir bijusi piesardzīgāka, un tik lieli riski mājsaimniecībām vairs nepastāv. Iespējamās recesijas laikā, pieaugot bezdarba līmenim, būs ievērojami mazāk tādu mājsaimniecību, kas nozīmīgos apjomos nespēs samaksāt hipotekāros kredītu maksājumus. Šajā recesijā visticamāk kopējais nominālo ienākumu līmenis augstās inflācijas iespaidā nemazināsies, un atmaksāt kredītus būs vieglāk nekā 2008. gada krīzē.

Mājsaimniecību bažas atspoguļo patērētāju pārliecība (6.attēls), kā redzam grafikā, pārliecības kritums pēdējos mēnešos ir straujš, sasniedzot zemākus līmeņus nekā 2008. gadā. Šīs noskaņojuma atšķirības saistās ar pašreizējās potenciālās recesijas iezīmēm – tā notiek lēnāk nekā 2008. gadā, un pastiprinās runas par energoresursu deficītu un līdz ar to pieaugošām enerģijas cenām. Šie apstākļi veicināja tādu inflācijas kāpumu, kāds nav novērots jau ļoti sen. Pašlaikievērojami plašāks mājsaimniecību loks jūt lielāku ievainojamību nekā globālajā finanšu krīzē, jo 2008. gada krīzi vairāk izjuta tie, kuriem bija mājokļu kredīti, kā arī finanšu institūcijas.. Krievijas iebrukums Ukrainā un retorika par kodolieroču izmantošanu nes papildu informatīvo slogu, tā pastiprinot nākotnes nenoteiktību.

Var uzskatīt, ka nekustamo īpašumu tirgus cenas ir apsteidzošs indikators – tās sāk samazināties vēl pirms IKP samazināšanās [9]. Taču arī biznesa cikls ietekmē nekustamo īpašumu tirgu – ja ekonomika sāk “atdzesēties”, mazāks pieprasījums jūtams arī mājokļu tirgū.

Mājokļu cenu indeksa pieaugums attālinājās no mājsaimniecību ienākumu pieauguma pirms 2008. gada krīzes un šī situācija vērojama arī kopš 2019. gada (7.attēls). Viens no izskaidrojumiem ir Covid-19 pandēmijas izplatība un ar līdz to strauji izplatījusies tendence strādāt attālināti.. Pandēmijai sākoties, attālināti strādāja 37% no Eiropas Savienībā strādājošo kopskaita [10]. Iespēja darbu veikt attālināti mudināja iedzīvotājus iekārtot darbavietu savās mājās, tas veicināja pieprasījuma pieaugumu pēc mājokļiem, taču strauji saruka interese par birojiem un komercplatībām.. Visaugstākais attālinātā darba rādītājs ir Vācijā un Francijā [11]. Arī šis aspekts ir atšķirīgs no 2008. gada, jo tajā laikā lielākais dzinējspēks bija ilgstoša kreditēšana, vājie kreditēšanas standarti un spēcīga mājokļu būvniecība (1.attēls). Covid-19 aktīvās ietekmes uz sabiedrību periods pagaidām ir bijis īslaicīgs, valdības sniedza ievērojamu finansiālu atbalstu iedzīvotājiem, kas vairs neturpinās, tajā pat laikā mājokļu būvniecība bija nepietiekoša un patlaban jauno mājokļu cenu pieaugumu lielā mērā nosaka arī inflācija, kāda nebija novērojama pirms 14 gadiem [12]. Kā redzams, mājokļu cenu indekss ievērojami pārsniedz inflācijas pieauguma tempu.

Katrā valstī mājokļu tirgus atšķiras (8.attēls).Pārkarsēts mājokļu tirgus ir Vācijā, kur kopš 2011. gada cenu līmenis ir pieaudzis vairāk nekā 2 reizes un pašlaik cenas mājokļiem  jau ir sākušas samazināties. Savukārt Itālijā cenas ir pat zemākas un Spānijā tikai mazliet lielākas nekā 2011. gadā, tas savā ziņā vērtējami pozitīvi, jo šajās valstīs ir relatīvi liels valsts parāds - augstākas procentu likmes un lielāki riski finanšu sistēmā. Nepamatoti augsts nekustamā īpašuma cenu pieaugums samazina arī nekustamā īpašuma īpašnieku sagaidāmos ienākumus. Svārstības mājokļu tirgū izteiktākas ir pārtikušākajās valstīs, jo lielākās svārstības raksturīgas tieši dārgākajiem nekustamajiem īpašumiem, kamēr lētāko nekustamo īpašumu cenas ir stabilākas.

Jāņem vērā, ka nekustamais īpašums atšķiras no cita veida aktīviem, piemēram, akcijām vai obligācijām, jo īpašumus nevar sadalīt. Rodoties nepieciešamībai to ātri pārdot, jārēķinās ar ievērojamu diskontu un arī lieliem zaudējumiem jeb šādam aktīvam ir zema likviditāte. Nav iespējams arī veidot īsās pozīcijas – pārdot aktīvu ar apņemšanos pirkt to nākotnē, šajā gadījuma investors pelnītu arī krītošas cenas apstākļos [13].

Kredītu standarti, kas raksturo kredītu piedāvājumu un mājsaimniecību motivācija jeb kredītu pieprasījums parasti mainās līdzīgā virzienā, bieži vien tie viens otru ietekmē (9.attēls). 2009. gadā, kad piedzīvojām globālu finanšu krīzi, kredītu piedāvājums un pieprasījums atradās savā minimumā. Pēdējos mēnešos ir novērojams kredītu piedāvājuma un pieprasījuma kritums, bet tas pagaidām nav bijis būtisks, līdz ar to turpina atbalstīt mājokļu tirgus izaugsmi. Tajā pat laikā hipotekārajā kreditēšanā ir notikusi viena būtiska strukturāla izmaiņa – eiro zonā pirms 2008. gada apmēram puse no kredītiem bija ar mainīgo procentu likmi, kas tika piesaistīta naudas tirgus indeksiem (10.attēls). Pēc ECB datiem, kredītiestādes eiro zonā turpmākajos gados pamatā izsniedza fiksētas likmes hipotekāros kredītus un to īpatsvars ir sasniedzis 85%. Aplūkojot datus atsevišķi pa valstīm, ir redzamas lielas atšķirības – virs 90% fiksētās likmes kredītu īpatsvars visos hipotekārajos kredītos ir Vācijai un Francijai, 80-90% īpatsvars ir Itālijā un Nīderlandē, savukārt Baltijas valstīs ir tieši pretēja situācija – virs 90% kredītu ir ar mainīgo procentu likmi [14] [15]. No vienas puses tas ir samazinājis un atlicis mājsaimniecību riskus augošu procentu likmju apstākļos, jo tiem nekavējoši nemainīsies kredīta maksājumi, no otras puses ievainojamas kļūst kredītiestādes – tās saņems fiksētu kredītu maksājumus, bet par no jauna piesaistītiem līdzekļiem būs jāmaksā augstākas procentu likmes. Pastāv arī varbūtība, ka kādā brīdī no jauna piesaistīto līdzekļu likme varētu būt lielāka nekā iepriekš izsniegto kredītu likmes, jo hipotekāro kredītu termiņi ir gari, parasti pārsniedzot piesaistīto līdzekļu vidējo termiņu. Kredītiestādes, iespējams, ir samazinājušas savus riskus, pārvēršot ienākumus no fiksētās likmes ienākumos ar peldošo risku, bet tādā gadījumā šis procentu likmju risks ar procentu likmju mijmaiņas darījumiem ir novirzīts uz citiem finanšu tirgus dalībniekiem.

Ja ir liels fiksētās likmes mājokļu kredītu atlikums, tad augot procentu likmēm, kredītiestādēm var rasties zaudējumi un tās samazinās mājokļu kredītu izsniegšanu, kas liks straujāk kristies mājokļu cenām. Tādejādi valstis, kur dominē fiksētās likmes mājokļu kredīti, visticamāk, piedzīvos lielākas mājokļu cenu svārstības nekā valstis, kurās lielāks īpatsvars ir mainīgās likmes kredītiem. Savukārt lielākas cenu korekcijas mājokļu tirgū izraisīs arī dziļāku kopējo attiecīgās valsts ekonomikas recesiju [16].

Izteikti cikliska attīstība eiro zonā vērojama mājokļu vērtībai attiecībā pret IKP (11.attēls), ir izteikti redzami pieauguma un samazinājuma cikli. Arī šeit var novērtēt to, ka 2007. gada virsotne patlaban nav sasniegta un, iespējams, tik augsts līmenis šajā reizē netiks sasniegts. Tuvākajos ceturkšņos iespējams mājokļu cenas un IKP līmeņi varētu mainīties samazinājuma virzienā [17].

ASV centrālā banka procentu likmju celšanā apsteidz eiro zonu, tāpēc arī no jauna izsniegto mājokļu kredītu likmes ir augstākas (12.attēls). Augustā ASV no jauna izsniegto mājokļu kredītu likmes sasniedza 5-6% līmeni, savukārt eiro zonā vidēji šī likme bija 2.35%. Pēc likmju līmeņa ASV ir tuvu situācijai, kas bija vērojama pirms pasaules finanšu krīzes un šis likmju līmenis tad laika ziņā bija saistīts ar nekustamā īpašuma tirgus pārkaršanu. Savukārt eiro zonā mājokļu kredītu likmes joprojām ir ievērojami zemākas nekā pirms 15 gadiem.

Pašreiz nekustamā īpašuma cenu attīstība ir zināmās krustcelēs. Iespējamā ekonomikas recesija virza cenas zemāk, bet augstā inflācija – augstāk. Šajā gadījumā ir jāpiekrīt Forbes analītiķu padomam, kuri iesaka pirkt nekustamo īpašumu vairāk ņemot vērā savas mājsaimniecības budžetu un vajadzības, nevis prognozēt nākotnes attīstību nekustamā īpašuma tirgū [18]. Tik augstas nenoteiktības apstākļos ir pārāk daudz  attīstības scenāriju.

Monetārās politikas skatījums

Jāsecina, ka eiro zonā mājokļu tirgus ir piedzīvojis izteiktas svārstības un bijis arī ir viens no nestabilitātes elementiem. Eiro pastāvēšanas laikā pieredzētas  divas mājokļu tirgus pārkaršanas, viena pirms 2008. gada un otra pašlaiksāk iezīmēties. Pašlaik nekas neliecina, ka var atkārtoties 2008. gads, tomēr šobrīd dominējošā nenoteiktība ir spēcīgs signāls, kas būs iemesls arī mājsaimniecību lēmumiem nākotnē. ECB 2022. gadā ir sagatavojusies daudz nopietnāk, arī monetārās politikas instrumentu klāsts ir daudz plašāks un efektīvāks. ECB vēlnesen bija noteikusi negatīvas likmes, kas nodrošināja zemas mājokļu kredītu likmes;  ECB mērķis ir cenu stabilitāte tāpēctiks palielinātas tās noteiktās procentu likmes, kamēr mērķis tiks sasniegts, neskatoties uz nekustamā īpašuma tirgus atdzišanu. Pašreizējā centrālo banku procentu likmju paaugstināšana veicina lejupvērstas korekcijas nekustamā īpašuma tirgū [19]. 

ECB publicējusi vairākus pētījumus par to, cik svarīgi novērst mājokļu tirgus nesabalansētības to sākotnējā veidošanas fāzē [20] [21], lai tās ar laiku neakumulējas, rezultātā neprasītu vēl agresīvāku rīcību. 

Pirmkārt, aktīvu cenu izvērtējumu ir jāveic tirgus dalībniekiem. Ja tie redz, ka kāda aktīva cena nepamatoti vai pārmērīgi pieaug, tiem vajadzētu veikt darbības, lai sagatavotos pieaugošajiem riskiem un tajā pašā laikā veicinātu cenu lejupvērsto korekciju. Šajā gadījumā kredītiestādes varēja paaugstināt mājokļu kreditēšanas nosacījumus, piemēram, paaugstinot fiksēto likmi vai pirmās iemaksas līmeni.

Lai arī ECB aktīvu cenas neuzskata par savu pamatmērķi, centrālās bankas noteiktās procentu likmes netieši tās ietekmē. Viens no galvenajiem instrumentiem pēdējos gados bija ilgāka termiņa refinansēšanas mērķoperācijas – to apjoms un labvēlīgā likme konkrētai kredītiestādei bija atkarīga no tās kredītiem tautsaimniecībai, t.i. bija jāuzrāda pietiekošs kredītu pieauguma temps. Hipotekārie kredīti netika ņemti vērā aprēķinot centrālās bankas procentu likmes labvēlību, tā norādot, ka ECB nav ieinteresēta atbalstīt mājokļu kredītus, bet, iespējams, šis signāls bija par vāju.  No esošās pieredzes mācoties, ja ilgāka termiņa refinansēšanas mērķoperācijās straujāka hipotekārā kreditēšana mazinātu procentu likmes labvēlības nosacījumus, tad ECB signāls būtu spēcīgāks.

Dažas atziņas no nekustamā īpašuma spriedzes Ķīnā

Jau kopš 2021. gada pasaules mediju uzmanība ir pievērsta Ķīnas nekustamo īpašumu attīstītājam Evergrande.Šim uzņēmumam ir ļoti augsts saistību līmenis – ap300 mljrd. eiro , no kuriem tikai 20 mljrd. eiro saistību turētāji ir starptautiskie investori [22]. Uzņēmumam Evergrande pagaidām nav izdevies pārstrukturizēt savas saistības, tāpēc joprojām pastāv nenoteiktība par šī uzņēmuma nākotni. 

Uzņēmums Evergrande ilustrē situāciju Ķīnā, kad hipotekārā kredīta ņēmējiem bankas piedāvāja pirkt dzīvokļus vēl to būvniecības stadijā, tas veidoja kredītņēmēju atkarību no būvkompānijām. Laikā, kad nekustamo īpašumu tirgū sāka parādīties pārkaršanas pazīmes, būvkompānijas kļuva maksātnespējīgas, līdz ar to būvdarbi apstājās un kredītņēmēji atteicās maksāt kredīta maksājumus par dzīvokļiem, kuru celtniecība ir apstājusies. Pareizāk būtu šo starpniecības risku uzņemties kredītiestādēm, lai tās uzņemas būvniecības riskus, jo kredītiestādēm ir daudz vairāk informācijas par norisēm ekonomikā nekā mājsaimniecībām. Jāatzīst, kamājokļu iegāde tiem esot būvniecības stadijā, ir ierasta prakse attīstības valstīs [23]. 

Ķīnā nekustamā īpašuma attīstītāji pēdējos gados ir apturējuši 8 miljonu jauno ēku būvniecību un varētu būt nepieciešami 290 mljrd. eiro, lai pabeigtu šo māju būvniecību. Lai šo situāciju risinātu, visdrīzāk būs nepieciešams valsts atbalsts, tostarp centrālās bankas [24]. Ķīnas nekustamā īpašuma tirgus problēmas vājinās valsts ekonomiku, tas ietekmēs pārējo pasauli caur tirdzniecību, vienlaikus samazināsies pieprasījums pēc resursiem, kas lejupvērsti ietekmēs to cenas.

Nobeigumā secinājumi par pašreizējo nekustamo īpašumu tirgus situāciju

Tirgus korekcija īstermiņā ir lejupvērsta, un šīs korekcijas varbūtība ir pieaugusi, bet garākā termiņā korekcijas būs augšupvērsta, bet tā kā inflācijas ilgstoši nebūs augsta, to ietekmēs faktori, kas ierobežo atbilstošu mājokļu piedāvājumu. Pirmo nosaka iespējamā īslaicīgā recesija, otro nosaka augstā inflācija. 2022. gads ir maz līdzīgs 2008. gadam, kaut gan kaut ko kopēju jau var atrast – nenoteiktība un volatilitāte.

[1] James. New homes in the UK – how do we compare with Europe? January 19, 2017.

[2] Franziska Biehl, Inga Fechner, Mirjam Bani. Tighter monetary policy and regulation point to slowdown in property market. ING. March 31, 2022.

[3] Anu Arnover. A Wave of Green Regulation Lies Ahead. Is Our Real Estate Market Ready for This? SEB. August 9, 2022.

[4] Winfried Koeniger. On the transmission of monetary policy to the housing market. European Economic Review, volume 145. June 2022.

[5] Reserve Bank of Australia. Financial Stability Review. April 2022.

[6] Stefano Rebaudo. Euro zone yields fall, German real rates in positive territory. Reuters. October 1, 2022.

[7] Soaring housing costs driving voters’ anger over inequality. Bloomberg News. October 5, 2021.

[8] Michael Kahn, Jason Hovet. Property ladder too high for central Europe's first-time buyers. Reuters.

[9] Richard K. Green. Is housing still the business cycle? Perhaps not. Working Paper. May 2021.

[10] Santa Bērziņa. Attālinātais darbs – piespiedu eksperiments Covid-19 laikā vai paliekoša vērtība. Makroekonomika.lv. 03.03.2021.

[11] How usual is it to work from home? Eurostat. May 17, 2021.

[12] John V. Duca and Anthony Murphy. Why House Prices Surged as the COVID-19 Pandemic Took Hold. Federal Reserve Bank of Dallas. December 28, 2021.

[13] Liang Peng. Quality, Deal Size, and Investment Returns of Commercial Real Estate. Working Paper. The Pennsylvania State University. January 2019.

[14] Growth rates in housing loans are steadily increasing in the euro area. April 16, 2020.

[15] Growing Fixed-Rate Loans Could Shrink Protection in European Covered Bonds. Fitch Ratings. January 5, 2022.

[16] Andrea Deghi, Mitsuru Katagiri, Sohaib Shahid, Nico Valckx. Predicting Downside Risks to House Prices and Macro-Financial Stability. IMF Working Paper. January, 2020.

[17] Euro zone's overpriced housing market may sag if rates rise, ECB says. Reuters. May 25, 2022.

[18] Andrea Riquier. Housing Market Predictions In 2022: Will Prices Drop? Forbes Advisor. August 30, 2022.

[19] Paul Hilbers, Qin Lei, Lisbeth Zacho. Real Estate Market Developments and Financial Sector Soundness. IMF Working Paper. September, 2001.

[20] Philipp Hartmann. Real estate markets and macroprudential policy in Europe. ECB Working Paper. May 2015.

[21] Ivan Jaccard. Leveraged property cycles. ECB Working Paper. April 2021.

[22] Thomas Hale, Tabby Kinder, Cheng Leng. Evergrande misses deadline for $300bn debt restructuring plan. Financial Times. July 30, 2022.

[23] Arnab Dutta, Richard K. Green, Venkatesh Panchapagesan, Madalasa Venkataraman. Are Move-in Ready Properties More Expensive? Working Paper. May 2021.

[24] Sun Yu, Cheng Leng. China’s central bank seeks to mobilise $148bn bailout for real estate projects. Financial Times. July 28, 2022.