Vai Latvijā atsācies nekustamā īpašuma bums?

Jūnija sākumā Centrālās statistikas pārvaldes (CSP) publicētie iekšzemes kopprodukta (IKP) dati sagādāja pārsteigumu – Latvijas tautsaimniecība, neskatoties uz nelabvēlīgajām norisēm ārējā vidē, spēja uzrādīt pieauguma tempus, kas ir līdzvērtīgi pēdējo divu gadu vidējam izaugsmes tempam. Turklāt šāds rezultāts sasniegts, neskatoties uz Latvijas lielākā apstrādes rūpniecības uzņēmuma "Liepājas metalurgs" problēmām. Jā, notikumi "Liepājas metalurgā" tiešām atspoguļojās gan šā gada 2. ceturkšņa datos, gan arī atspoguļosies turpmāk – mazināsies gan apstrādes rūpniecības izlaide, gan elektroenerģijas patēriņš rūpniecībā, gan arī transportā pārvadāto/pārkrauto kravu apjoms (īpaši Liepājas pusē). Taču šoreiz ne par to.

Kura nozare kompensē apstrādes rūpniecības problēmas?

Ja jau IKP aug tikpat strauji kā iepriekš, bet ar visām "Liepājas metalurga" problēmām, tad jābūt arī kādam pretsvaram – proti, kādai nozarei, kas spēj kompensēt problēmas apstrādes rūpniecībā. Un šāda nozare ir… nekustamais īpašums.

1. attēls. Nozaru devumi reālā IKP gada izaugsmē, procentu punktos

Datu avots: CSP

Kā redzams 1. attēlā, iepriekšējos ceturkšņos tautsaimniecības izaugsmi virzīja trīs nozares – rūpniecība, tirdzniecība un būvniecība, bet pārējo pienesumu veidoja citas – mazākas nozares. Savukārt 2013. gada 1. ceturksnī būtisku devumu IKP izaugsmē, nomainot rūpniecības nozari, sniedz nekustamā īpašuma nozare. Vai Latvijā ir atsācies nekustamā īpašuma bums? Nozares eksperti teic - nebūt ne. Bet kā tad šī nozare veicina IKP izaugsmi Latvijā? Mēģināšu izskaidrot…

Kas nosaka nekustamā īpašuma nozares izaugsmi?

Skaidrs, ka daļu no nekustamā īpašuma nozares izaugsmes tiešām veido fundamentāli faktori, kas norit tautsaimniecībā. Pirmkārt, pēdējā laikā būtiski aug darījumu skaits ar lauksaimniecības zemēm, ko nosaka gan kreditēšanas programmu pieejamība, gan plānotais tiešmaksājumu pieaugums. Otrkārt, straujiem soļiem turpina attīstīties tā saucamais nerezidentu segments. Nerezidenti, kas veic ieguldījumus nekustamā īpašuma tirgū, pamazām sāk "sildīt" nekustamā īpašuma tirgu. Tomēr nozares eksperti – cilvēki, kuri paši darbojas ar nekustamā īpašuma tirgošanu, apsaimniekošanu utt.,- nejūt, ka nozares attīstība ir tik strauja, cik to rāda dati.

2. attēls. Nekustamā īpašuma nozares uzņēmumu apgrozījuma indekss (2000=100), sezonāli izlīdzināti dati

Datu avots: CSP

Situācijas skaidrojumu var atrast CSP publicētajos pakalpojumu uzņēmumu apgrozījuma indeksu datos. Kā redzams no 2. attēla, ir vērojams pakāpenisks apgrozījuma kāpums nozarē (zilā līkne), un pēdējos ceturkšņos tas būtiski paātrinās. Tomēr interesanta "bilde" veidojas, kad paraugās uz komponentēm, kas veido nozares apgrozījumu. Uzņēmumu, kuru pamatdarbības veids ir nekustamā īpašuma izīrēšana un pārvaldīšana, apgrozījums aug pakāpeniski, bet uzņēmumiem, kuru pamatdarbības veids ir pirkšana/pārdošana, kāpums ir ļoti straujš. Taisnības labad jāsaka, ka aptuveni 80% no nozares apgrozījuma veido tieši īres/pārvaldīšanas komponente, tomēr atlikušie 20% ar tik milzīgu pieaugumu "pavelk" kopējo nozares dinamiku būtiski augšup.

Šādi nozares apgrozījuma dati izskaidro, kādēļ būtiski aug nozares pievienotās vērtības novērtējums (atcerēsimies gan, ka jēdziens apgrozījums nav gluži tas pats, kas pievienotā vērtība). Tomēr joprojām nav īsti skaidrs, vai nozares uzņēmumu apgrozījuma dati (par ko ziņo paši nozares uzņēmumi) ataino reālo situāciju – ka tiešām strauji aug aktivitāte nekustamā īpašuma tirgū, vai tomēr notiek kādi procesi, kas vien statistiski veicina nozares apgrozījuma pieaugumu. Un apstāklis, ka uzņēmumu, kuru pamatdarbība saistīta ar nekustamā īpašuma pirkšanu/pārdošanu, apgrozījums ir 7-8 reizes augstāks nekā pirms-krīzes periodā, liek nosliekties par labu metodoloģijas īpatnībām.

Zināmu skaidrību šajā virzienā ievieš "starpdisciplīnu", piemēram, būvniecības dati. Ja raugāmies uz būvniecības dinamiku, tā ir pozitīva, tomēr pieauguma tempi ir daudz zemāki par tiem, kas redzami nekustamā īpašuma nozarē. Un tomēr skaidrs, ka tā tam arī būtu jābūt un ka te nav būtiskas pretrunas. Tirgū joprojām ir daudz neizmantotu nekustamo īpašumu – gan dzīvojamajā segmentā, gan korporatīvajā segmentā.

Situācija īpaši neskaidra pašlaik ir dzīvojamajā segmentā. Dzīvojamā segmenta norises ietekmē:

• emigrācija – pēc-krīzes gados notikusī iedzīvotāju emigrācija teorētiski palielina brīvo dzīvojamo fondu. Protams, tas notiek nevienlīdzīgi no reģionālā aspekta;
• jaunā būvniecība palielina dzīvojamo fondu. Jā, 2011. - 2013. gadā mājokļu būvniecības apjomi ir bijuši zemi, tomēr periodā līdz tam mājokļu būvniecība būtiski palielināja dzīvojamo fondu.

Krīzes periodā notika zināma dzīvojamā fonda konsolidācija, kā rezultātā daļa dzīvojamā fonda nonāca komercbanku un to meitas uzņēmumu bilancēs. Mājsaimniecības un korporatīvais sektors zaudēja savus nekustamos īpašumus, kuri nonāca komercbanku un to meitas uzņēmumu īpašumā. Ar 2012. gadu notiek pretēja virzība – pakāpeniski banku sektora īpašumā esošie nekustamie īpašumi atgriežas pie nekustamā tirgus attīstītājiem, korporatīvā sektora un mājsaimniecībām).

Nozares eksperti min, ka pēdējā gada laikā aktualizējusies tendence, ka arvien vairāk darījumu notiek, vismaz vienai darījumu slēdzējpusei esot juridiskajai personai, tādējādi statistika acīmredzot spēj labāk uztvert darījumu apjomu nekā gadījumā, ja abas darījuma slēdzējpuses ir fiziskās personas.

Kas sagaida nekustamā īpašuma nozari turpmāk?

Lielais jautājums šobrīd ir – kas sagaida nekustamā īpašuma un būvniecības (vismaz dzīvojamā segmenta) nozares tuvākajā laikā? Pastaigājot pa Rīgu un paceļot galvu augšup, var redzēt, ka liela daļa māju ir neapdzīvotas, tajā pašā laikā arvien aktīvāk atsākas aktivitātes, kas saistītas ar jaunu dzīvokļu būvēšanu.

Operatīvie dati par dzīvojamā fonda attīstību norāda uz to, ko var just intuitīvi – dzīvojamais fonds ir pietiekams, jautājums ir par tā kvalitāti. Dzīvokļi ir sabūvēti, daļa no mums ir aizbraukuši prom, kā rezultātā aptuveni 20% no Latvijas dzīvojamā fonda pašlaik netiek apdzīvoti. Interesanti ir tas, ka lielākā neapdzīvotība ir Pierīgas reģionā – 26.4%, kur pēc mājokļu būvniecības datiem ir bijis straujākais jauno mājokļu būvniecības temps 2004. - 2009. gadā. Tāpat jautājums ir pa to, kas notiks ar visām tām mājām, kas Pierīgā ir sabūvētas, sāktas būvēt un nepabeigtas, bet nav apdzīvotas. Būvniecības ekspertiem ir dažāds redzējums par to, kurā mirklī māju amortizācija no dīkstāves būs tik liela, ka to nojaukšanai būs lielāks ekonomisks pamatojums, nekā apdzīvošanai…

Īsumā apkopojot rakstā minētos faktus, var teikt, ka patlaban nekustamā īpašuma nozarē notiek salīdzinoši strauja izaugsme ar strukturālām pārmaiņām. Tomēr nevarētu teikt, ka nozares attīstība ir "sprādzienveida" vai ka nozare piedzīvo "bumu", tā drīzāk ir statistikas metodoloģijas īpatnība, kas, visticamāk, nākotnē tiks koriģēta. Tomēr šāda statistikas metodoloģijas īpatnība vismaz daļēji atspoguļojas arī tautsaimniecības izaugsmes raksturojošajos rādītājos, tos nedaudz paaugstinot.

Raksts publicēts portālā Delfi 2013. gada 13. augustā