Kā cenas sludinājumos var veidot izpratni par nekustamo īpašumu tirgu?

Nekustamo īpašumu, it īpaši mājokļu, tirgus cenu korekcijas vēsturiski ir bijušas būtiska komponente vairākās finanšu krīzēs. Turklāt nekustamais īpašums bieži vien ir būtiskākais mājsaimniecībām piederošais finanšu aktīvs, kā arī ar to saistītais hipotekārais kredīts –  lielākā finanšu saistība. Tādēļ būtiskas cenu korekcijas nekustamo īpašumu segmentā atstāj lielu ietekmi uz mājsaimniecību finansiālo ievainojamību. Tāpēc nekustamo īpašumu tirgus datu analīze ir nozīmīga daļa no finanšu stabilitātes uzraudzības.

Mūsdienās nekustamo īpašumu tirdzniecība ir gandrīz pilnībā pārcēlusies internetā (tiek minēts īpatsvars 97%), kur pircēji un pārdevēji (arī starpnieki) atrod viens otru visbiežāk ar sludinājumu palīdzību. Līdz ar to, zinot šo tirgus informāciju, ir iespējams reāllaikā un nepastarpināti novērot tirgus cenu piedāvājumus un cenu svārstības, kā tās redz paši tirgus dalībnieki. Jāpiezīmē, ka īres tirgus, iespējams, ir mazāk pārstāvēts internetā, jo vienošanās biežāk notiek uz personīgu kontaktu vai ieteikumu pamata.

Ar mērķi apkopot un analizēt šo nekustamā īpašuma tirgus informāciju no pārdošanas un īres sludinājumiem, Latvijas Banka ir izstrādājusi “tīmekļa skrāpēšanas” (webscraping) rīkus, lai savāktu un apstrādātu nekustamo īpašumu sludinājumu datus no lielākajām sludinājumu platformām. Tīmekļa skrāpēšana ir tīmeklī esošās informācijas automatizēta savākšana tālākai lietošanai. Savākšanas rīki ir balstīti uz Python valodā veidotiem kodiem, kas tiek automātiski darbināti katru dienu.

Latvijā lielākās sludinājumu platformas nosedz vairumu sludinājumu tirgū, tomēr neiekļauj informāciju no sociālajiem tīkliem, kas arī tiek aktīvi izmantoti nekustamā īpašuma tirdzniecībā (piemēram, Facebook Marketplace). Atbilstoši 2022. g. Konkurences Padomes ziņojumam par tiešsaistes platformu tirgu, no nekustamo īpašumu sludinājumu lietotājiem 87% izmantoja ss.com, 32% city24.lv un 24% Facebook Marketplace. Pastāv arī vairāki apmeklēti nekustamo īpašumu mākleru veidoti portāli, bet to lietotāju proporcija ir visai nebūtiska, un tur pārstāvētais sludinājumu klāsts ir ierobežots. Šobrīd automātiskie rīki savāc sludinājumus no ss.com, city24.lv, un inch.lv platformām.

Par ētisku savākšanu un uzticamību

Lai arī tiek apkopota publiska, cilvēkiem redzama informācija, tomēr tīmekļa skrāpēšanas labās prakses principi tiek ievēroti, nodrošinot, ka lietotie rīki neapgrūtina platformu darbību un to darbības platformās ir līdzīgas cilvēku darbībām (jo lapas ir veidotas paredzot cilvēku darbības). Papildus labais tonis ir informēt mājaslapas īpašniekus par šādām darbībām, kā arī iepazīties ar šo lapu lietošanas noteikumiem.

Intuitīvi var rasties jautājums, vai sludinājumu cenas atspoguļo reālistiskas tirgus cenas, un vai tur nav būtiskas atšķirības no faktiskajām cenām? Par šo tēmu 2019. g. Eiropas Komisijas pētījumā demonstrēts salīdzinājums virknē valstu cenu līmeņu salīdzinājumā ar datiem, kas iegūti no sludinājumiem, mājsaimniecību aptaujām, kā arī rezultātiem no oficiālo statistikas iestāžu nacionālajiem kontiem.  Novērots, ka atšķirības nav būtiskas, līdz ar to sludinājumu dati var būt reprezentatīvi faktiskajam nekustamā īpašuma cenu līmenim.

Datu apstrāde un pielietojums

Kad dati ir savākti, nākamais solis ir to apstrāde, pārvēršot raupjos datus labi strukturētā datu kopā, kas var tikt ērti izmantota analīzei. Lai to izdarītu, dati ar neviendabīgām formām ir jāpārveido (piemēram nekustamā īpašuma platību apzīmējumi, ēku tipu apzīmējumi, adreses), uz viendabīgām un mašīnlasāmām formām. Papildus šim solim, vairāku datu avotu izmantošanas gadījumā, nepieciešams identificēt sludinājumus un objektus, kas var atkārtoties dažādos avotos un atrast unikālos, lai izvairītos no to dubultās uzskaites. Par laimi, nekustamā īpašuma objektiem ir pietiekami daudz dažādu pazīmju un to ir iespējams izdarīt gana efektīvi.

Pēc datu pārveides tie tiek tālāk izmantoti analīzes veikšanai. Šeit lielākā pievienotā vērtība ir iespējai atsevišķi analizēt dažādas datu apakškopas no pieejamām datu kategorijām – pēc ģeogrāfiskās atrašanās vietas (t.sk. arī detalizēti sadalot Rīgas mikrorajonus, ņemot vērā, ka Rīgā ir ļoti augsta koncentrācija mājokļu darījumiem), pēc nekustamā īpašuma veida un pat ēkas tipa.

Šeit divos grafikos redzamas dzīvokļu sludinājumu vidējās cenas Rīgas centrā (1. attēls) un tuvējos mikrorajonos (2. attēls) atkarībā no ēkas veida. Redzama gan cenu dinamika - pēc pakāpeniska kāpuma 2021. g., cenas ir sasniegušas augstāko punktu 2022. g. otrajā pusē un pašlaik sāk samazināties, redzama arī šīs dinamikas atkarība no ēkas veida.

Salīdzinājums ar jau esošajiem avotiem

Šo cenu indeksu var salīdzināt arī ar esošajiem, publiski pieejamajiem tirgus cenu un aktivitātes indeksiem. 3. attēlā ir salīdzināti šie sludinājumu cenu grafiki visiem nekustamajiem īpašumiem ar Valsts zemes dienesta (VZD) datiem par darījumiem, arī ar visiem īpašumiem – lai arī metodoloģijas ir atšķirīgas (kā arī atskaites punkti), tad kopējā dinamikā ir redzamas līdzības ar zināmu nobīdi laikā – VZD grafikā dinamikas palēninājums ir redzams 2021.g. jūlijā- septembrī, bet augstākais punkts sasniegts 2022. g. jūnijā. Savukārt sludinājumu datos samazinājums ir 2021. g. martā-aprīlī, bet augstākais punkts sasniegts 2022. g. martā, parādot dažu mēnešu laika nobīdi starp cenu sludinājumos un faktisko darījuma noslēgšanu.

Sašaurinot griezumu un salīdzinot šaurāku tirgus segmentu – sērijveida dzīvokļu cenas Rīgā 4. attēlā ir redzams ARCO REAL ESTATE sērijveida dzīvokļu pārskata dinamika vienkopus ar sludinājumu cenu dinamiku. Atkal jāuzsver atšķirības metodoloģijās, tomēr 2022. g. otrā pusgada kritums ir novērojams abos avotos, tāpat  arī atgūšanās gada beigās. 

Nobeigumā

Laika gaitā pieaug šo datu izmantošanas iespējas, uzkrājot garākas datu laikrindas, kas sniedz plašākas iespējas novērtēt tirgus īpašības, analizēt cenu veidošanās faktorus, kā arī padziļinātai analīzei novērtēt tirgus reakciju uz ekonomikas satricinājumiem un gūt labāku izpratni par nekustamā īpašuma tirgus īpašībām.